Qué barrios porteños son más rentables para poner una propiedad en alquiler y cuántos años lleva recuperar la inversión

Para muchos argentinos, la compra de una propiedad para alquilar sigue siendo una forma de resguardar ahorros y obtener un ingreso mensual. En ese contexto, la rentabilidad bruta anual de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5,7% en agosto, con un leve retroceso durante el mes. El indicador mide la relación entre el ingreso anual por alquiler y el precio de venta de una vivienda.

Con este nivel de rendimiento, según Zonaprop, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el monto destinado a la compra de un departamento. El plazo representa una mejora de 9,2% respecto de un año atrás.

En perspectiva, en 2025, el promedio anual se situó en 5,2%. En los años previos, el rendimiento había llegado a mínimos cercanos al 2,3% en 2020, para luego iniciar una recuperación. De esta manera, la rentabilidad vuelve a ubicarse en niveles similares a los de 2012, cuando el retorno bruto anual promedio rondaba el 5,6%.

Es importante mencionar que el rendimiento bruto no contempla gastos como expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, períodos sin ocupación ni eventuales costos de intermediación. Por eso, el retorno neto para el propietario puede resultar menor y variar según el barrio, el estado de la unidad y el tipo de contrato.

Los barrios con mayor rentabilidad

La diferencia entre barrios es significativa. Lugano encabeza el ranking de rentabilidad con un retorno bruto anual del 9,8%, seguido por Nueva Pompeya y Parque Patricios, con 7,3%. También aparecen entre los barrios con mejores rendimientos Villa General Mitre (6,6%), Villa Real (6,2%) y Almagro (6,1%).

En el otro extremo, Puerto Madero presenta el menor retorno de la Ciudad, con una rentabilidad bruta anual del 3,2%. Palermo y Núñez también se encuentran entre los barrios con rendimientos más bajos, en línea con sus elevados valores de venta.

El contraste refleja la relación entre precio de compra y valor locativo: mientras las zonas con propiedades más accesibles pueden ofrecer una mayor renta porcentual, los barrios con precios de venta más elevados tienden a presentar retornos relativos menores.

A nivel regional, el rendimiento también muestra diferencias. El corredor Sur se ubica en el extremo superior, con un retorno anual del 8,8%, mientras que el corredor Norte registra el menor nivel, con 4,8%. Entre ambos aparecen el corredor Noroeste, con 6,6%; el Noroeste, con 6,4%; el Eje Central, con 6,3%; el Macrocentro, con 6,3%; y el Oeste, con 5,9%.

Los precios de los alquileres

Según Zonaprop, el precio promedio de los alquileres publicados en CABA subió 1,5% en agosto, por debajo de la inflación del mes (1,7%). En lo que va de 2026, acumula un incremento del 19,2%, por debajo de la inflación del período, que fue del 21,5%. De esta manera, los valores registraron una caída real del 2,3%. En los últimos doce meses, en tanto, el precio medio de los alquileres en la Ciudad aumentó 29,9%.

Por tipo de propiedad, un monoambiente tiene un precio promedio de $771.871 mensuales. En el caso de los departamentos de dos ambientes, el alquiler alcanza los $886.527 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes se ubica en $1.196.413 mensuales.

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro de la Ciudad, con un alquiler promedio de $1.252.366 por mes. Le siguen Núñez, con $995.838 mensuales, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, Lugano es el barrio más económico, con un precio medio de $654.776 por mes. Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780 mensuales, completan los barrios con los valores más bajos. En lo que respecta al aumento en los últimos 12 meses, Villa Luro lideró el ranking, con una suba interanual del 38%, seguido por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). Por encima de la variación promedio también se ubicaron Chacarita, con un incremento del 31,8%; Saavedra, 29,9%; Caballito, 28,9%; Lugano, 27,8%; y San Nicolás, 27%. En el extremo opuesto, los barrios con menores incrementos fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).