Los ingresos por el alquiler de viviendas no pagarán Ganancias: qué dice la nueva reglamentación

Los propietarios de inmuebles alquilados para vivienda única, familiar y de ocupación permanente no pagarán el impuesto a las Ganancias por las rentas generadas a partirde ese contrato de locación. La norma tendrá efectos para todos los ingresos que los propietarios hayan recibido a partir del 1° de enero de 2026.

El Gobierno nacional reglamentó las exenciones del Impuesto a las Ganancias para las rentas derivadas de alquileres destinados a “casa habitación” y para determinados resultados por venta y transferencia de inmuebles, mediante el Decreto 406 publicado hoy en el Boletín Oficial.

La medida modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias con el objetivo de “brindar certeza y garantizar la aplicación efectiva” de las excepciones incorporadas en la Ley 27.802 de Modernización Laboral.

Entre los cambios, se busca dar precisión sobre qué alquileres de inmuebles gozarán del beneficio de la exención. En ese sentido, se establece que se entenderá por “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

Asimismo, se dispone que la exención sobre las ganancias derivadas de la locación o sublocación alcanza a todas las unidades afectadas a ese destino por personas humanas o sucesiones indivisas, siempre que constituyan casa-habitación para el locatario o sublocatario.

La reglamentación también aclara que el beneficio comprende “las ganancias devengadas a partir del 1 de enero de 2026″, independientemente de la fecha de celebración del contrato, e incluye importes abonados por el uso de muebles, accesorios o servicios suministrados por el propietario.

Por otra parte, se incorpora una disposición para que personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, accedan a la exención respecto de “los resultados obtenidos por la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la Argentina”, siempre que las operaciones se concreten desde el 1 de enero de 2026 y estén comprendidas en el artículo 99 de la ley.

Además, el decreto establece que una deducción prevista en la reglamentación no resultará aplicable cuando el locador o condómino sea una persona humana o una sucesión indivisa, en la proporción que le corresponda.

La norma fue firmada por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía, Luis Caputo.

La mejora en la rentabilidad para el propietario

Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la rentabilidad de alquilar una propiedad podría aumentar hasta un 64% para los contribuyentes que tributen con la alícuota máxima. El documento resaltó que la medida apunta a impulsar la inversión y ampliar la oferta de inmuebles en alquiler en el país.

“El nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares”, indicó el Instituto.

“Dado un valor del inmueble de USD 70.000 y un valor supuesto de alquiler mensual de $550.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar, al tipo de cambio actual, equivale a 6,46%. A esto hay que restarle la comisión inmobiliaria y los tributos, obteniendo en primer lugar una rentabilidad bruta después de la comisión del 5,8% y luego la rentabilidad neta de tributos para cada uno de los propietarios”, añade.

El impacto de la reforma varía según el régimen impositivo: quienes tributan la alícuota máxima del 35% experimentarían una mejora del 64% en su rentabilidad neta, pasando del 3,19% al 5,22%, mientras que los que tributan al 13% percibirían un aumento del 17%, subiendo de 4,47% a 5,22%.

Para los inscriptos en el régimen de monotributo, la rentabilidad anual se mantendría casi igual, en 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los autónomos beneficiados.

De acuerdo con el IARAF, la eliminación de Ganancias para estos ingresos situaría la rentabilidad de los alquileres de autónomos por encima de la de los monotributistas, lo que podría motivar a algunos propietarios a migrar al régimen general para acceder a los nuevos guarismos.

Con información de NA