Paso a paso: cómo sacar un crédito hipotecario, cuáles son los requisitos y qué hay que tener en cuenta

El resurgimiento de los créditos hipotecarios representa una nueva oportunidad para miles de familias que buscan dejar de alquilar. Entre las diversas propuestas que han surgido, el Banco Nación (BNA) relanzó su línea “+Hogares”, una opción que, por su alcance federal, suele tomarse como referencia en el sector. Sin embargo, es fundamental aclarar que esta propuesta es un ejemplo representativo del funcionamiento actual de estas herramientas: en el mercado existen múltiples entidades con diferentes condiciones, tasas y plazos que cada interesado debe comparar según su perfil.

La solicitud se puede iniciar de forma 100% online a través de la web del Banco Nación, pero el trámite final y la presentación de los papeles se debe realizar de forma presencial. A continuación, una guía detallada para entender cómo funcionan, qué documentos se necesitan y cuánto dinero se requiere para acceder a la casa propia.

El primer paso: ¿Quiénes pueden solicitarlo?

La línea de créditos hipotecarios UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) está abierta a un amplio espectro de la población. Abarca a personas en actividad laboral en relación de dependencia, jubilados, pensionados, autónomos y monotributistas.

Un dato relevante es que el banco permite sumar ingresos. Se admiten hasta dos usuarios titulares y hasta dos codeudores. Estos últimos deben ser familiares directos (padres, hijos o hermanos) y cumplir con los mismos requisitos de ingresos que los titulares. Respecto a la edad, hay que tener en cuenta que el límite para terminar de pagar el préstamo es de 85 años inclusive.

Los requisitos: antigüedad y estabilidad

El acceso al crédito depende directamente de la solvencia y la estabilidad laboral demostrada. Los requisitos varían según la situación del solicitante:

• Empleados en planta permanente: Deben acreditar al menos un año de antigüedad laboral, con un mínimo de seis meses en su empleo actual.
• Contratados: Se exige una antigüedad no inferior a 12 meses en el empleo actual.
• Autónomos (Inscriptos en Ganancias): Deben demostrar dos años en el ejercicio de la profesión u oficio desde la primera declaración jurada de Ganancias.
• Monotributistas: Se requieren dos años de antigüedad en la profesión u oficio desde la inscripción y al menos un año en la categoría actual.

Es importante destacar que el solicitante no debe registrar antecedentes financieros negativos en los últimos 12 meses y debe estar calificado en “situación estándar” según las bases del Banco Central.

¿Qué documentación hay que preparar?

Para iniciar el trámite, que puede comenzarse a través de la web oficial del BNA, es necesario contar con:

1. Documento Nacional de Identidad
2. Ingresos en relación de dependencia: Los últimos tres recibos de sueldo.
3. Autónomos: Constancia de inscripción, aportes previsionales de los últimos seis meses y una certificación de ingresos netos extendida por contador público y certificada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas (de los últimos 12 meses).
4. Monotributistas: Constancia de inscripción y los últimos seis pagos del monotributo.
5. Jubilados: Últimos tres recibos de cobro.

Financiamiento y condiciones: la letra chica

El crédito se otorga en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), lo que significa que el capital se ajusta según la inflación (coeficiente CER). El sistema de amortización es el Francés, donde las cuotas son mensuales.

En cuanto a la proporción de apoyo, para la compra de una vivienda el banco presta hasta el 75% del valor de compra o de tasación (el que sea menor). El comprador debe disponer del 25% restante como ahorro previo. Si el destino es construcción o ampliación, la asistencia llega también al 75% del valor de la vivienda terminada o al 90% del presupuesto de obra.

Un punto que genera dudas es qué sucede si el solicitante ya tiene una propiedad. El banco permite financiar una segunda vivienda para adquisición o refacción. Además, en el caso de quienes poseen una parte de un inmueble (hasta el 50%) por herencia o divorcio, pueden acceder al crédito si demuestran que no residen allí mediante una declaración jurada.

Costos y seguros

A diferencia de otros préstamos, aquí no se cobran comisiones por la tasación del inmueble. El seguro de vida sobre el saldo de la deuda es obligatorio, pero corre por cuenta del banco. Respecto a las cancelaciones, se pueden realizar pagos totales o parciales en cualquier momento. Si se hace antes de transcurrido el primer cuarto del plazo original o antes de los 180 días, se cobra una comisión del 4%; superado ese tiempo, es gratuita.

El factor dólar

Aunque el préstamo se liquida en pesos, el Banco Nación permite que el monto se convierta a dólares el mismo día de la escritura para concretar la operación inmobiliaria. El cliente puede optar por realizar la operación en el mercado oficial o vía “Dólar MEP”. En este último caso, el solicitante debe prever el pago de aranceles (aproximadamente 0,5% por la compra de títulos y 0,5% por la venta) y contar con una caja de ahorros en dólares abierta previamente.

¿Cuánto hay que ganar para un crédito de USD 75.000?

Para bajar estos tecnicismos a la realidad, Infobae tómo como base una simulación para la compra de una vivienda de USD 100.000. Dado que el banco financia el 75%, el préstamo a solicitar sería de USD 75.000 (equivalentes a unos $106.125.000 según el tipo de cambio de referencia).

Si el solicitante es cliente del banco (percibe sus haberes allí) y opta por un plazo de 20 años, la tasa de interés es del 6% TNA fija.

Bajo estas condiciones, la cuota mensual inicial se estima en aproximadamente $914.418. Debido a que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos, el grupo familiar (titulares más codeudores) debería demostrar ingresos totales por $3.657.670.

El titular (o titulares) debe aportar al menos el 50% de la cuota, lo que requiere ingresos netos de $1.828.835.

Es fundamental recordar que, en el caso de los clientes que cobran su sueldo en el BNA y compran una vivienda única de valor inferior a 210.000 UVAS, existe la opción de contratar una prima para ponerle un “tope” a la cuota. Esto permite que, si la inflación sube por encima de los salarios, la cuota se ajuste por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) en lugar de la UVA, brindando mayor previsibilidad.