Cuánto cuesta comprar un departamento de dos ambientes en pozo: las diferencias según el barrio

En mayo de 2025, el valor del metro cuadrado en emprendimientos en pozo en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 2.893 dólares, según un informe elaborado por Zonaprop. Esta cifra reflejó un aumento del 3,3% en lo que va del año y una suba acumulada del 22% desde noviembre de 2023, cuando comenzó un cambio de tendencia. A pesar de esta suba, los valores aún se mantuvieron un 4,8% por debajo del máximo registrado en marzo de 2019.

El mercado de departamentos en pozo mostró una clara diferencia con respecto a los inmuebles usados y los a estrenar. Un departamento de dos ambientes, con una superficie de 50 m², alcanzó un precio medio de 150.022 dólares, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² cotizó a 225.657 dólares.

En ambos casos, los valores se situaron un 31% por encima del precio de los departamentos usados, que se ubicaron en 2.211 dólares por metro cuadrado, y un 2,2% por arriba de los a estrenar, cuyo valor promedio fue de 2.831 dólares por metro cuadrado.

La mayoría de los barrios porteños registró subas interanuales en los precios. El 86% de los barrios mostró incrementos, mientras que el 14% restante reflejó descensos en los valores de compra. Esta dinámica reafirmó el interés por los desarrollos en pozo, a pesar del contexto económico nacional.

El ranking, barrio por barrio

Puerto Madero encabezó el ranking de barrios más costosos, con un valor promedio de 6.294 dólares por metro cuadrado, seguido por Núñez, con 4.129 dólares, y Palermo, con 3.973 dólares. Por otro lado, La Boca se posicionó como el barrio más accesible, con un precio medio de 1.701 dólares por metro cuadrado. Le siguieron Floresta y Lugano, con 1.806 y 1.879 dólares por metro cuadrado, respectivamente.

Además de los precios, el informe de Zonaprop abordó el comportamiento de la oferta y la demanda en el mercado de unidades en pozo. En comparación con el mismo mes del año anterior, la demanda creció un 4,9%, mientras que el volumen de oferta se expandió un 10,7%. Esta dinámica evidenció un creciente interés tanto por parte de los compradores como de los desarrolladores.

Las unidades de hasta dos ambientes representaron el 66% de la oferta total, lo cual marcó un descenso de seis puntos porcentuales en relación con 2022, cuando estas unidades abarcaban el 72% de la oferta. Por otro lado, el 34% restante correspondió a unidades de tres ambientes o más, lo cual también indicó una diversificación en la tipología de las viviendas ofertadas.

En cuanto al ranking de barrios con mayor volumen de oferta, Palermo lideró con el 9% del total, seguido por Belgrano y Caballito, que representaron el 5% y 4% del total, respectivamente. Estos tres barrios se consolidaron como los más activos en términos de nuevos emprendimientos inmobiliarios.

El análisis mostró que los valores actuales de los departamentos en pozo respondieron a un mercado en recuperación, aunque todavía por debajo de los picos históricos. El incremento de precios desde noviembre de 2023 hasta mayo de 2025 indicó un retorno del dinamismo en el sector, impulsado por una mayor confianza de los inversores y desarrolladores.

La diferencia de precio entre los inmuebles en pozo y los ya construidos también reflejó una percepción de mayor rentabilidad futura por parte de los compradores. Este diferencial, del 31% con respecto a los usados y del 2,2% sobre los a estrenar, evidenció que los emprendimientos en etapa de desarrollo mantuvieron su atractivo como inversión, pese a los riesgos y tiempos de espera asociados.

Otro dato relevante del informe fue el comportamiento diferenciado entre barrios. Mientras los barrios más exclusivos como Puerto Madero, Núñez y Palermo exhibieron precios que superaron ampliamente la media, las zonas más accesibles como La Boca, Floresta y Lugano ofrecieron alternativas más económicas para quienes buscaron ingresar al mercado inmobiliario en pozo.

El estudio también permitió observar una tendencia hacia la concentración de la oferta en determinados barrios, en detrimento de otras zonas con menos actividad constructiva. Palermo, Belgrano y Caballito captaron una porción significativa de los nuevos desarrollos, lo cual confirmó su atractivo sostenido para los desarrolladores.