El mercado inmobiliario porteño atraviesa un cambio acelerado en su segmento más bajo. A medida que se reactiva la demanda de unidades chicas, las propiedades de hasta USD 60.000 —históricamente consideradas el umbral de entrada al ladrillo— comienzan a escasear en numerosos barrios de la ciudad de Buenos Aires.
La tendencia ya es visible en plataformas de oferta, donde cada semana se reducen los listados disponibles en ese rango de valor y se calcula que podrían agotarse antes de fin de 2025.
Actualmente se estima que quedan menos de 4.000 departamentos por menos de USD 60.000 en diferentes plataformas especializadas. Infobae identificó en qué barrios se concentran hoy las propiedades más accesibles para comprar.
El repunte en las escrituras (entre enero de 2024 y febrero de 2025 se realizaron más de 63.000 operaciones de compra venta, según el Colegio de Escribanos de CABA), el blanqueo que permitiró sincerar fondos y destinarlos al ladrillo, más el regreso de los créditos hipotecarios colaboraron con este fenómeno.
Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, atribuye esta reducción de stock a dos motores principales. “La explicación está dada por el crédito hipotecario y por el blanqueo. Ambas herramientas permiten ampliar la base de compradores y aceleran la absorción de unidades chicas”, señaló.
En relación a un año atrás, la proporción de operaciones con financiamiento creció significativamente. “Dos de cada 10 ventas se concretan hoy a través de crédito, cuando hace 12 meses eran prácticamente inexistentes”, remarcó Moretti.
Diferente con el pasado
El primer trimestre de 2025 mostró una dinámica distinta a la de los últimos años: mayor ritmo de operaciones, valores que dejan atrás los mínimos post-pandemia y señales de absorción en los segmentos más económicos del mercado. En partes de Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo o Parque Avellaneda aún se encuentran oportunidades, aunque en áreas consolidadas como Recoleta, Palermo o Belgrano, ya es muy difícil hallar propiedades por debajo de los 60.000 dólares.
Según Moretti, algunas zonas que en 2024 ofrecían más de 100 propiedades por debajo de ese valor, hoy no superan las diez. En ciertos barrios, la oferta se redujo de forma tan drástica que desapareció por completo ese rango. “En unidades de uno y dos ambientes, ya se ven aumentos de entre 5% y 10% en los precios, mientras que los inmuebles más grandes se mantienen estables por su menor demanda”, agregó.
El fenómeno no solo responde a factores técnicos. También existe un cambio en la percepción de valor.
Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sostuvo que las propiedades de menor valor “se volvieron un refugio para quienes quieren resguardar capital y obtener un ingreso futuro con el alquiler”.
El repunte en la actividad comenzó a notarse en la segunda mitad de 2024 y en el arranque de 2025 se observó un salto en las operaciones cerradas con crédito. “Pasamos del 10% en 2024 al 25% en enero de este año. Y esperamos que ese número siga en ascenso hacia mitad de año”, afirmó Zampone.
Quien compra hoy, gana
Zampone destacó también que, frente a la expectativa de suba de precios, muchos compradores buscan anticiparse. “Si alguien tiene hoy la posibilidad de acceder a una propiedad en ese rango, debería concretar la compra. Los valores van a seguir en alza y, en este contexto, es una buena oportunidad de inversión”, explicó.
Estas unidades ofrecen ventajas claras: son fáciles de alquilar, requieren menor mantenimiento y cotizan por debajo del costo de reposición, incluso con la reciente suba en los costos de construcción.
En algunos barrios del sur porteño todavía es posible encontrar departamentos dentro de ese presupuesto.
Villa Lugano, por ejemplo, muestra precios promedio por metro cuadrado en torno a los USD 1.100. Pero la escasez comienza a sentirse incluso en esas zonas. La demanda se intensifica, tanto por el impulso del crédito como por el blanqueo de capitales, que permite a ciertos compradores canalizar fondos de forma legal en el sector inmobiliario.
La absorción de las unidades más económicas tiene consecuencias directas sobre el mercado. A medida que desaparecen los departamentos de menos de USD 60.000, el piso de valores se reconfigura.
En el sector coinciden en que el contexto macroeconómico de hasta hace pocas semanas de dólar estable, inflación en desaceleración y tasas reales negativas— favorece al ladrillo. Esa ecuación, claro, está hoy en revisión: la subida del dólar blue encendió una señal de alerta sobre lo que podría venir.
A diferencia de otros momentos, la actual recomposición no se explica por shocks externos, sino por una normalización progresiva del funcionamiento del sector. “El crédito, la mejora salarial en algunos sectores y la expectativa de suba impulsan decisiones de compra. El margen para acceder a propiedades económicas se reduce”, señaló Zampone.
De sostenerse esta dinámica, los analistas anticipan que, hacia fin de año, los departamentos por debajo de los USD 60.000 podrían convertirse en una rareza en CABA.
Las zonas que aún conservan estas opciones podrían ver una suba adicional si se mantiene la demanda. Moretti concluyó: “Es recomendable evaluar rápidamente las oportunidades antes de que el mercado ajuste definitivamente ese tramo de la oferta”.
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