Alquileres: cómo son los ajustes de marzo para contratos nuevos y para los que siguen bajo la ley derogada

En marzo, los contratos de alquiler que se firmaron bajo las condiciones de libre acuerdo luego del DNU de Javier Milei, sin la Ley de Alquileres vigente, reciben actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, según lo que las partes pactaron al momento de la firma.

En estos casos, los incrementos definidos para marzo a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) son de 10,60% en los ajustes trimestrales, 14,83% en los cuatrimestrales y 26,54% para quienes ajustan cada seis meses.

Por su parte, los contratos que continúan vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada, que aún rige para acuerdos firmados previamente, aplican la actualización anual mediante el ICL. Ese índice, que combina inflación y evolución salarial, marcó un incremento de 149,34% en marzo.

Aunque ese porcentaje resulta menor al pico de 265% registrado en julio pasado, los valores se mantienen elevados para los bolsillos de los inquilinos.

Un inquilino que en febrero último pagaba $100.000 por un departamento de dos ambientes con un contrato firmado bajo la Ley de Alquileres derogada deberá afrontar desde marzo un ajuste interanual del 149,34%, según marca el ICL.

Con esa actualización, el alquiler mensual sube a $249.340 hasta febrero de 2026, cuando vuelva a aplicarse el próximo ajuste anual, si el contrato sigue vigente.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que, tras la derogación de la ley, la mayoría de los nuevos contratos optó por ajustes periódicos de entre tres y seis meses, con incrementos más acotados en cada actualización. “Esta modalidad busca darle mayor previsibilidad a los propietarios y un esquema de aumentos más moderado a los inquilinos”.

Por ejemplo, quien pagaba $300.000 hasta febrero y tiene un contrato con ajuste trimestral, pasará a pagar $331.800 desde marzo, con un incremento de 10,60; en el caso de los contratos con ajuste cuatrimestral, el alquiler subirá a $344.490, con un aumento de 14,83 por ciento.

Estos nuevos valores se mantendrán hasta las próximas actualizaciones, que se realizarán en junio para los contratos trimestrales y en julio para los cuatrimestrales, según lo pactado entre propietarios e inquilinos.

Sin embargo, quienes siguen bajo contratos firmados entre 2022 y 2023, cuando regía la ley, continúan actualizando sus valores cada 12 meses. “Aunque esa actualización desaceleró su ritmo, sigue reflejandose el impacto de la inflación acumulada, por lo que los incrementos anuales todavía superan cualquier medición de salarios o ingresos familiares”, explicó Gustavo Lo Valvo, de una inmobiliaria que opera en la zona oeste y sur de CABA.

En ese contexto, operadores inmobiliarios destacan que, pese a la desaceleración del ICL, la carga sobre los inquilinos sigue siendo fuerte.

Lo Valvo amplió: “En varios contratos, los valores actuales superan ampliamente la capacidad de pago promedio de los hogares, especialmente en unidades ubicadas en zonas con mayor demanda o en propiedades con superficies más amplias”.

Expensas suben más que los alquileres

Entre enero de 2024 y enero último, los alquileres de departamentos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), según el relevamiento conjunto realizado por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA), registran variaciones interanuales en los precios corrientes por metro cuadrado de 39,8% en la ciudad de Buenos Aires, 43,9% en el Gran Buenos Aires Norte, 67,8% en el Gran Buenos Aires Sur y 85% en el Gran Buenos Aires Oeste.

Braña agregó: “Si bien se trata de aumentos considerables, en todos los casos se ubicaron por debajo o apenas por encima de la inflación interanual registrada en enero de 2025, que alcanzó 84,5%”.

Además, Braña explicó que las expensas subieron 150,62%, es decir, cinco veces más que los alquileres.

“Las expensas promedio en CABA llegaron a $234.854 mensuales, impulsadas principalmente por el costo salarial de los encargados y el impacto de paritarias, bonos y cargas sociales”, indicó.

En la provincia de Buenos Aires, el incremento interanual fue aún mayor, con un alza de 174,45%, mientras que en Córdoba las expensas subieron 189,94% en el último año, según la plataforma ConsorcioAbierto.

Al analizar el comportamiento de precios por m2 de alquiler en los barrios más buscados, según el SIPC (Servicios Inmobiliarios por Computación) muestra el siguiente panorama para unidades de 1 y 2 ambientes:

• Belgrano: +11% interanual
• Palermo: +13,23% interanual
• Caballito: +17,45% interanual
• Almagro: +21,2% interanual
• Flores: +27,53% interanual

En valores concretos, esto se traduce en:

1- Almagro: alquiler por 42 m2 sube de $306.800 a $371.868.

2- Belgrano: alquiler por 42 m2 sube de $340.074 a $377.370.

3- Palermo: alquiler por 42 m2 sube de $336.126 a $380.604.

4- Caballito: alquiler por 42 m2 sube de $322.098 a $378.294.

5- Flores: alquiler por 42 m2 sube de $289.128 a $368.718.

Según Braña, la oferta actual de inmuebles en alquiler en la CABA asciende a 14.750 unidades. De ese total, el 96,5% corresponde a departamentos en edificios (14.137 unidades), el 2% a PH (379 unidades) y apenas el 1,5% a casas (234 unidades).

Entre los departamentos, el 66% de la oferta se concentra en monoambientes y unidades de 2 ambientes, lo que explica por qué los incrementos en esos segmentos son clave para entender el movimiento del mercado.

Por último, Braña advirtió que la morosidad en el pago de expensas se mantiene alta, con un promedio del 20%, una señal que refleja el impacto del fuerte aumento de costos fijos en el presupuesto de los inquilinos.