Por qué en el AMBA las casas no recuperan valor, pero los departamentos muestran una leve alza de precios

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) mostró variaciones en los precios de venta y alquiler durante enero. Según un informe privado, el valor de los departamentos subió en la mayoría de las zonas relevadas, mientras que el de las casas en venta sigue en baja tanto en la comparación mensual como interanual.

Así lo confirmó el análisis que realizan Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (Udesa). En el caso de los departamentos, el precio medido en dólares por metro cuadrado presentó una variación mensual positiva del 1,2% en la ciudad de Buenos Aires, 0,6% en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte, 0,9% en el GBA Oeste) y 1% en elGBA Sur.

En términos interanuales, comparado con diciembre de 2023, los valores de venta de departamentos aumentaron un 10,4% en CABA, 2,5% en GBA Norte, 5,6% en GBA Sur y tuvieron una leve reducción del 0,1% en GBA Oeste.

En cuanto a las casas, el precio en dólares por metro cuadrado mostró ligeros ajustes mensuales, de entre el 0,4% y 1,5 por ciento. Pero en la comparación interanual se observaron caídas en todas las áreas: los precios disminuyeron un 2,8% en CABA, 4,4% en GBA Norte, 2% en GBA Sur y 8,4% en GBA Oeste.

La falta de dinamismo en el mercado de casas se explica, de forma parcial, por la limitada disponibilidad de créditos hipotecarios dirigidos a propiedades de dimensiones mayores. “En contraste, los departamentos, beneficiados por un leve aumento de estas líneas de crédito, muestran una recuperación más sostenida. Sin embargo, en términos generales, el nivel actual de financiamiento es considerablemente inferior al registrado en 2017 y 2018, lo que continúa restringiendo la demanda y manteniendo los precios a la baja en ciertas áreas”, señaló Paula Margaretic, investigadora afiliada a la Udesa, a Infobae.

El valor promedio del metro cuadrado de las casas en CABA ofrece alguna suba interanual, mientras que en el GBA Norte y Oeste los aumentos fueron menores e incluso mostraron variaciones negativas (ver infografía).

Ana Abigail Riquelme, asistente de la Udesa, añadió: “Esto muestra diferencias en el mercado según la ubicación. Dentro de CABA, barrios como Caballito, Belgrano, Palermo, Villa Urquiza y Recoleta son los más visitados, lo que contribuye a su mayor precio. Esta demanda se debe a factores como su buena conectividad, acceso a transporte y amplia oferta de actividades recreativas, incluyendo restaurantes. En consecuencia, la ubicación juega un rol clave en la variación del valor del m2″.

En alquileres

En moneda local, el comportamiento de los precios fue diferente debido a la inflación. Los valores en pesos constantes por metro cuadrado de departamentos reflejaron aumentos mensuales del 1,8% en CABA, 2,9% en GBA Oeste, 3,4% en GBA Sur y 2,5% en GBA Norte. Respecto al mismo mes del año anterior, las variaciones interanuales fueron más marcadas, especialmente en el conurbano, con subas del 39,3% en CABA, 43,2% en GBA Norte, 92,4% en GBA Sur y 101,3% en GBA Oeste.

Para las casas, los valores en pesos para alquilar también reflejaron incrementos significativos interanuales: en CABA, el precio medido en pesos se elevó un 73%, mientras que en GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste, los aumentos fueron del 32%, 74,7% y 88,2% respectivamente.

Las subas mensuales oscilaron entre el 0,1% en GBA Oeste y el 5,6% en CABA, siendo más notorias en las zonas del sur.

Margaretic dijo: “En CABA, la oferta de casas en alquiler es más limitada por la menor disponibilidad de suelo para viviendas grandes, lo que mantiene los precios más estables. En cambio, en GBA Oeste, donde hay más casas en alquiler, los valores son más sensibles a los cambios del mercado. En enero, el alza del dólar blue (+10,4% respecto a diciembre) y la mayor demanda estacional impulsaron los precios en GBA Oeste, donde los alquileres subieron por encima de la inflación”.

En CABA, en cambio, el incremento fue más moderado. La dolarización de los alquileres y “la mayor sensibilidad del mercado explican por qué el impacto fue mayor en el conurbano”, añadió

En el segmento de alquileres, los precios en pesos de los departamentos crecieron un promedio mensual del 2% en todas las áreas estudiadas durante enero.

A nivel anual, las alzas fueron significativas, alcanzando el 39,3% en CABA, 43,2% en GBA Norte, 92,4% en GBA Sur y 101,3% en GBA Oeste. En tanto, los precios de casas en alquiler mostraron variaciones mensuales del 0,1% al 5,6%, mientras que en la comparación interanual los aumentos oscilaron entre el 32% en GBA Norte y el 88,2% en GBA Oeste.

Barrio por barrio

El informe también destacó los barrios y municipios con mayor demanda de propiedades.

En CABA, Caballito, Belgrano y Villa Urquiza lideraron las búsquedas de compra, mientras que en GBA Norte se destacaron Vicente López, San Isidro y Pilar.

Para GBA Sur, las mayores consultas se registraron en La Plata, Quilmes y Lomas de Zamora, mientras que en GBA Oeste, las áreas más populares fueron La Matanza, Morón y Ituzaingó.

En un escenario fluctuante, al margen de las altas y bajas de valores, expertos recomiendan como cuidar la propiedad.

“Los propietarios pueden mitigar y evitar la caída de valores mejorando sus propiedades con renovaciones o ajustar los precios para hacerlas más competitivas. Estas estrategias pueden atraer mayor interés y ayudar a recuperar el valor en el mercado”, concluyó Riquelme.