Buenos Aires mejoró su posición en el acceso a la vivienda: cuántos años de trabajo se requieren para comprar 60 m2

Un informe privado, basado en un índice internacional, reveló que Buenos Aires mostró avances significativos en la relación entre ingresos y precios de la vivienda. Esto confirma una mejora en la accesibilidad para la compra de un departamento de 60 metros cuadrados, cuando se realiza una comparación a nivel mundial.

Aunque la capital argentina no forma parte del ranking oficial del Real Global de UBS Estate Bubble Index, elaborado por el Banco Suizo UBS, Reporte Inmobiliario utilizó su metodología para incluirla en el análisis.

Este índice evalúa el riesgo de burbuja inmobiliaria y mide variables como los años de ingreso necesarios para adquirir una propiedad, las rentabilidades por alquiler y factores económicos como tasas de interés y liquidez en el mercado.

El último reporte del UBS, publicado en septiembre de 2024, posiciona a Hong Kong como la ciudad más inaccesible del mundo, donde se necesitan 22 años de ingresos para adquirir una vivienda tipo.

En el otro extremo, ciudades como Miami, Madrid y San Francisco registran los menores niveles de esfuerzo, con solo 5 años de ingresos requeridos. Si Buenos Aires estuviera incluida en este índice, ocuparía una posición intermedia, con 10 años de ingreso promedio necesarios, según el cálculo realizado por el portal.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae: “Esta mejora es considerable, ya que hace apenas un año Buenos Aires demandaba 19 años de ingresos para adquirir una propiedad. Es una reducción de casi el 50% y refleja la recuperación de los ingresos en dólares frente al aumento moderado de los precios inmobiliarios”.

Este avance significa que Buenos Aires dejó de ocupar el segundo lugar entre las ciudades más caras para comprar una vivienda en términos de ingresos, una posición que mantuvo en mediciones anteriores.

Según Rozados, la mejora se debe a la combinación de precios actuales y mayores ingresos, aunque aún se necesita destinar el 33,3% del salario bruto a 30 años para un crédito hipotecario. Si bien lo ideal sería reducir a 5 o 6 años, destaca que pasar de 19 a 10 años es un avance significativo, especialmente considerando la posibilidad de sumar ingresos.

A pesar de esta mejora, Rozados destacó que aún queda un largo camino por recorrer para alcanzar los estándares de accesibilidad de las ciudades más avanzadas del ranking: “Algo que podría lograrse con políticas de crédito hipotecario más amplias y sostenibles”, remarcó.

Este cálculo surge al considerar un precio promedio de USD 1.998 por m2 (según el Índice del M2 que hacen en conjunto Reporte Inmobiliario, Re/Max y la UCEMA), que sitúa el valor total de la unidad en USD 119.880, combinado con la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado, dolarizada según la cotización MEP de septiembre.

Rentabilidad por alquileres

La mejora en el mercado inmobiliario de Buenos Aires no solo se refleja en los ingresos necesarios para la compra, sino también en la rentabilidad de los alquileres.

Según el informe, actualmente se requieren 17 años de alquiler para amortizar el costo de una vivienda, frente a los 23 años que demandaba en 2023. Este cambio evidencia un aumento en la rentabilidad del mercado local y lo posiciona como una opción más atractiva para los inversores.

“La reducción en este indicador es una señal positiva. Buenos Aires empieza a ser vista como un mercado competitivo, especialmente por los precios de venta, que son significativamente más bajos que los de las ciudades analizadas por UBS. Estamos viendo interés creciente de fondos internacionales que evalúan invertir en el Real Estate local”, señaló Rozados.

Uno de los factores que contribuyó a esta mejora fue el crecimiento en el uso del crédito hipotecario. En los últimos seis meses, la participación de esta herramienta en las operaciones de compraventa aumentó un 300 por ciento.

“Esto se debe a que las condiciones actuales de tasas, requisitos e ingresos están alineadas con la capacidad de pago de los compradores. Hoy, en muchos casos, la cuota de un crédito hipotecario es igual o incluso inferior al costo de alquilar una propiedad similar”, explicó.

Sin embargo, Rozados advirtió que, para consolidar esta tendencia, será clave desarrollar una cultura del crédito hipotecario en el país, algo que aún no está arraigado debido a desequilibrios macroeconómicos históricos y una alta inflación estructural.

En el contexto global, Buenos Aires presenta desafíos y oportunidades. Si bien no forma parte del ranking oficial de UBS, su mejora en términos de accesibilidad y rentabilidad la posiciona como un mercado emergente con gran potencial de desarrollo.

“Buenos Aires es una de las grandes metrópolis del mundo. Su calidad edilicia y urbana no tiene nada que envidiarle a varias ciudades del ranking. Ahora, con precios competitivos y un mercado más accesible, comienza a captar la atención tanto de compradores locales como de inversores internacionales”, concluyó Rozados.