Constructores anticipan cómo impactarán en el desarrollo de viviendas las nuevas medidas del Gobierno sobre las hipotecas

Representantes de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) se reunieron este miércoles con Rodrigo Aybar, secretario de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda de la Nación, para analizar en detalle el alcance del DNU 1017 publicado hoy en el Boletín Oficial. Este nuevo marco legal introduce un sistema inédito en Argentina que permite la compra de viviendas en pozo mediante créditos hipotecarios y genera un cambio significativo en el acceso al mercado inmobiliario.

Durante el encuentro, los desarrolladores manifestaron su conformidad con la medida, al destacar que el DNU ofrece un panorama favorable para la expansión de proyectos habitacionales y la reactivación del sector de la construcción.

Según Aybar, la normativa apunta a facilitar la adquisición de viviendas en etapas tempranas de construcción, algo que antes no era posible mediante financiamiento bancario tradicional.

“El nuevo decreto no solo dinamizará el sector de la construcción, sino que también tendrá un impacto positivo en la economía real al incrementar la oferta de viviendas financiables a través del formato de hipoteca de bien futuro. Esto nos permitirá promover precios más competitivos y ampliar las opciones de crédito para la población, facilitando que más familias accedan a una vivienda propia”, afirmó.

Aybar resaltó que la normativa impulsa la construcción de nuevas viviendas al abrir alternativas de financiamiento para desarrollos inmobiliarios al pozo y proyectos sin escritura. “Estas medidas benefician tanto a las familias que buscan su casa como al sector constructor”.

El diálogo entre el sector privado y el Gobierno subrayó el potencial de esta nueva herramienta para impulsar el desarrollo de miles de unidades habitacionales, lo que dinamizará tanto la oferta como la demanda.

Los representantes de la CEDU y la AEV coincidieron en que esta medida, sin precedentes en el país, podría ser un motor clave para reducir el déficit habitacional y fomentar inversiones en terrenos y desarrollos inmobiliarios.

Damián Tabakman, titular de la CEDU, cuyos miembros desarrollan alrededor de 30.000 viviendas (principalmente departamentos en CABA y el Gran Buenos Aires), afirmó a Infobae que “son noticias muy positivas. Aunque seguramente llevará algunos meses implementar la medida, confiamos plenamente en que el sector se potenciará tanto para los desarrolladores como para quienes inviertan en viviendas en ejecución”.

Los tres cambios principales

El reciente DNU traerá un cambio significativo en el sector inmobiliario al permitir hipotecas divisibles para desarrollos bajo propiedad horizontal. Con esta modalidad, cada comprador asumirá su propia deuda al adquirir una unidad, facilitando el financiamiento de manera independiente y aliviando la carga financiera de los desarrolladores.

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), expresó su satisfacción con el DNU y destacó que es fruto de un proceso de trabajo conjunto con la Secretaría de Vivienda. “Estamos muy conformes porque la secretaría mantuvo numerosas reuniones con las cámaras, donde pudimos discutir distintos pormenores. Un avance significativo es la eliminación de la obligatoriedad del artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), que era prácticamente imposible de cumplir para el sector”, explicó.

El artículo 2071 obliga a contratar un seguro de caución para proteger al comprador de un departamento en caso de que la operación fracase, garantizando el reintegro de las cuotas pagadas más intereses o la liberación de gravámenes no asumidos en el contrato. Sin embargo, esta disposición no fue efectiva hasta el 17 de octubre de 2017, cuando la Superintendencia de Seguros publicó una resolución que habilitó la implementación de estos seguros y modificó así el escenario previo en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, desde el sector inmobiliario señalan que, en la práctica, esta obligación nunca se implementó de forma efectiva y no llegó a utilizarse en las operaciones. A pesar de la normativa, el seguro de caución exigido por el artículo 2071 no se aplicó como se esperaba, lo que dejó el mercado con limitaciones operativas que el nuevo DNU busca corregir.

El Artículo 14 del reciente DNU sustituye el artículo 2071 del Código Civil y Comercial y establece que, al celebrar contratos de venta de unidades bajo propiedad horizontal, el titular del dominio podrá constituir un seguro a favor del adquirente para protegerlo en caso de que la operación fracase según lo acordado por las partes.

Este cambio responde a un reclamo del sector. “Nos reunimos en varias ocasiones con la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) para comunicar que la normativa anterior era de imposible cumplimiento, ya que no existían compañías aseguradoras que emitieran dichas pólizas”, explicó Malí Vázquez, directora Institucional de la CEDU.

Spina destacó que la efectividad de la medida dependerá de la predisposición de los bancos para otorgar créditos. “El financiamiento de viviendas en pozo impacta el flujo, no el stock, beneficiando también a las entidades financieras. Era una herramienta que el sector venía reclamando y confiamos en que los bancos la adoptarán pronto”, afirmó.

Además de esta medida, que aún requiere reglamentación, hay otras dos acciones clave que complementarán el sistema de financiamiento de las hipotecas divisibles.

La primera permitirá a los bancos financiar la obra al desarrollador, y al mismo tiempo, podrán financiar hasta el 30% de la compra de la vivienda en construcción. Una vez entregada la propiedad, el comprador seguirá pagando la misma hipoteca, sin necesidad de tramitar un nuevo crédito, hasta culminar el plan de pagos a 10 o 20 años, cubriendo así el 70% restante de la financiación.

“Esta modalidad no tiene precedentes en el país y esperamos que ahorristas y jóvenes que buscan su primera vivienda sean los primeros en inscribirse para adquirir unidades en construcción, que podrán estrenar al finalizarse la obra, con pagos adaptados a sus ingresos”, explicó Tabakman.

La tercera acción se enfoca en el acceso a terrenos, especialmente en barrios privados donde la falta de escritura ha sido un obstáculo. Con la posibilidad de registrar el boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble, se podrá utilizar este documento como garantía para obtener un crédito.

Aunque esta opción aún está en desarrollo y sin ofertas concretas de los bancos, permitirá que una persona o familia acceda a parcelas a través del sistema de hipoteca de bien futuro, lo que abrirá una nueva vía para adquirir terrenos.