Alquilar un departamento de 3 ambientes en CABA: sorpresas, aumentos y precios, barrio por barrio

Si bien la oferta para alquilar departamentos en la ciudad de Buenos Aires mantiene su curva alcista, los valores de los de 3 ambientes siguen siendo elevados, con promedios que se ubican en los $600.000 mensuales, lo que constitutuye un desafío para los bolsillos de quienes buscan un lugar donde vivir.

Según Zonaprop, la oferta general de departamentos creció 56% en comparación con septiembre de 2023. Pero desde fines de diciembre de 2023, con la entrada en vigencia del DNU 70 y la derogación de la Ley de Alquileres sancionada en 2020, la oferta aumentó un 166 por ciento. Actualmente hay cerca de 15.000 inmuebles disponibles en locación, de los cuales poco más de la mitad se ofertan en dólares.

Núñez y Palermo son los barrios más caros de la ciudad, con valores promedio para unidades de 3 ambientes de de $819.900 y $811.200 respectivamente (ver listado al final de la nota), aunque en Puerto Madero, el barrio más joven, la oferta está dolarizada por completo y los precios para tres ambientes parten desde 700 dólares. .

La sorpresa es que entre los cinco barrios más caros también se encuentran Chacarita y Villa Pueyrredón, con $766.100 y $755.900, superando en el primer caso a Belgrano, donde el valor promedio es de $765.300 al mes.

Leandro Molina, country manager de QuintoAndar, que maneja Zonaprop para Argentina y Perú, detalló a Infobae que Chacarita y Villa Pueyrredón se destacan entre los barrios más pujantes, debido a su ubicación estratégica y amplias opciones de conexión. “Su cercanía a barrios muy demandados y al límite de ocupación, como Palermo, así como otros lugares en auge como Villa Crespo, Colegiales y Villa Urquiza, también aumenta su atractivo”, fundamentó.

La revista Time Out posicionó a Chacarita entre los 38 barrios más “cool” del mundo, destacando su gastronomía, arte, cultura y comunidad. En 2022, la zona también formó parte de este prestigioso listado, ocupando el puesto 37.

Demanda y dinámica

La demanda de alquileres en Buenos Aires está marcada en buena medida por ciudadanos de nacionalidad venezolana, el segmento más numeroso de interesados. En menor medida, colombianos y argentinos provenientes del interior del país también buscan propiedades, a menudo profesionales y estudiantes que comparten espacios para reducir costos.

Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, señaló, que además de estos grupos, “hay familias y sus mascotas que tradicionalmente constituían el principal público de estos inmuebles, aunque ahora demandan en menor medida debido a los cambios en el mercado y las nuevas dinámicas de alquileres”.

Para los contratos actuales, se está aplicando un ajuste trimestral o cuatrimestral basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos Locativos (ICL), según lo acordado entre el locador y el locatario.

“Por otro lado, los nuevos departamentos que ingresan al mercado compiten en un entorno de precios y calidad más competitivo tras la derogación de la Ley de Alquileres. Los de 3 ambientes se ofrecen entre $450.000 y $650.000, y las tasas de aumento se mantienen por debajo de la inflación, incentivando la renegociación de contratos”, amplió Bedetti.

Esta situación se aprecia en barrios como Almagro, Caballito y Boedo, entre otros, pero de menor cotización que Palermo o Belgrano.

Zonas y cuánto tardan en alquilarse

Los trazados más buscados para alquilar departamentos de 3 ambientes son Palermo, Belgrano y Caballito. Palermo concentra el 16% de las búsquedas, mientras que Belgrano y Caballito reciben un 10% cada uno.

Molina explicó que la preferencia por estos barrios se debe a su ubicación, accesibilidad a otros puntos de la ciudad y a su cercanía a centros comerciales, oficinas, universidades y autopistas. La combinación de servicios y conectividad, explicó, “es un significativo atractivo para quienes buscan establecerse en un entorno urbano dinámico y bien conectado”.

Alquilar un departamento de 3 ambientes hoy puede demorar hasta 2 meses debido a la alta competencia por las unidades. Las opciones más económicas de 1 y 2 ambientes se alquilan más rápido, una tendencia que refleja el mercado de ventas, donde lo más accesible se mueve con más agilidad.

Los tiempos de espera se duplicaron o triplicaron respecto del año pasado. “Este movimiento en el mercado de alquileres estimamos que seguirá hasta al menos el primer semestre de 2025. Si la situación económica mejora y el poder adquisitivo sube, podríamos ver pronto un aumento en la demanda. Esto permitiría a más personas mejorar su situación o independizarse, pero mientras la oferta se mantenga, los precios seguirán controlados y los tiempos de alquiler podrían acortarse”, señaló Bedetti.

Precios

A continuación se detallan los valores promedio de alquileres de tres ambientes en la ciudad para unidades de 73 metros cuadrado promedio según Zonaprop:

Núñez: $819.900.

Palermo: $811.20.

Chacarita: $766.100.

Belgrano: $765.300.

Villa Pueyrredón: $755.900.

Colegiales: $754.000.

Villa Devoto: $748.800.

Villa Urquiza: $743.300.

Parque Chacabuco: $740.900.

Saavedra: $736.100.

Recoleta: $735.400.

Villa Ortúzar: $729.400.

Caballito: $706.000.

Villa Crespo: $702.900.

Almagro: $702.100.

Retiro: $682.600.

San Telmo: $673.700.

Boedo: $673.200.

Barracas: $672.200.

Villa del Parque: $664.800.

Parque Patricios: $651.100.

San Cristóbal: $639.100.

Flores: $636.400.

Santa Rita: $624.100.

La Boca: $621.600.

Vélez Sarsfield: $606.500.

San Nicolás: $601.700.

Monserrat: $597.900.

Balvanera: $594.500.

Villa Luro: $587.900.

Constitución: $561.800.

Floresta: $552.500.

Lugano: $481.900.