Barrio por barrio: cuánto vale alquilar un departamento de tres ambientes en CABA

Desde que el Gobierno emitió el DNU que derogó la Ley de Alquileres, se observa un gradual aumento en la presencia de departamentos de tres ambientes en la oferta habitacional de la ciudad de Buenos Aires. Según Reporte Inmobiliario el mayor crecimiento de la oferta con relación a junio de 2023 se registró en los departamentos de 3 ambientes que expandieron sus propuestas para alquiler en un 350% interanual.

Y varios análisis confirmaron que las viviendas de tres ambientes en CABA promedian entre $550.000 y $600.000 mensuales, haciendo muy difícil afrontar los gastos para los inquilinos que deben mantener su hogar, además de otros costos fijos que se incrementaron con fuerza en los últimos 18 meses. La inflación recién hace 60 días empezó a bajar de forma contundente en comparación con abril último.

A partir de la entrada en vigencia del DNU, se disparó la oferta de inmuebles en alquiler de todas las viviendas y se mantiene sostenida la demanda de departamentos de tres ambientes por la clase media, a pesar de ser más onerosos en comparación con departamentos de menor metraje.

Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, señaló a Infobae que “se estilan los contratos tradicionales a dos años. En cuanto a los cambios en las condiciones contractuales, se destaca el ajuste trimestral o cuatrimestral, así como la posibilidad de acordar en caso de venta que la parte locataria acepte esta condición, dejando así propiedades fuera del mercado. Además, se pacta en varios casos la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato sin la aplicación de la multa o indemnización que estaba a cargo de la parte locataria en caso de querer dejar el inmueble antes del vencimiento del contrato”.

Actualmente, casi todas las operaciones se realizan a través de una caución o empresa de fianzas, relegando la antigua garantía propietaria de otras épocas.

Con la anterior Ley de Alquileres, que preveía contratos de tres años y actualización anual, los propietarios tenían dos opciones: adelantarse a la desvalorización imponiendo precios altísimos o suspender los alquileres debido a la magra rentabilidad, informaron desde el segmento.

Jorge Manikis, de MKS Propiedades, sostuvo que, “la oferta de propiedades en alquiler comenzó a crecer notablemente. Este incremento se debe en parte a la mayor flexibilidad que el DNU permite en los contratos de alquiler en cuanto a plazos, actualización, condiciones y a la libre negociación de condiciones entre las partes”.

Los acuerdos suelen pactarse con ajustes trimestrales y cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o del Índice de Contratos de Locación (ICL). También proliferan contratos cortos de 6 o 12 meses de duración por parte de propietarios que quieren vender su propiedad a través de los nuevos créditos hipotecarios UVA.

“Para los inquilinos, la situación se ha tornado más difícil, con mayor dificultad para encontrar alquileres accesibles y con aumentos que muchas veces superan sus ingresos. Además, los requisitos de garantía son más exigentes”, añadió Manikis.

Demanda y regulación

En cuanto a los ajustes, el mercado se ordena por oferta y demanda. Como nota de color, el ICL está ganando al IPC en las últimas estimaciones, debido a que los sueldos de varios trabajadores comienzan a ganarle a la inflación en los últimos meses.

“Realmente, ambas partes se adaptaron a las nuevas modalidades, ya que su aplicación es conveniente tanto para propietarios como para inquilinos, facilitando la relación entre ellos y, en la mayoría de los casos, bajando costos o subiendo por debajo de la inflación. Es importante resaltar que al incrementarse de manera exponencial la oferta, los nuevos ingresos al mercado lo hacen a precios muy competitivos, e incluso corrigiendo a la baja en algunos casos”, añadió Bedetti.

Además, varios contratos se están re-pactando, ya que a los inquilinos les conviene volver a alquilar propiedades que hayan ingresado recientemente al mercado, debido a la notable diferencia de precios.

Se observó una mayor flexibilidad y margen de negociación de los contratos. La eliminación del preaviso y la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier punto de su vigencia también influyeron en la dinámica del mercado. Sin embargo, esto también acarrea mayores dificultades para los inquilinos en términos de costos y condiciones.

Precios

A continuación se detallan los valores promedio en pesos de alquileres de departamentos de tres ambientes y 73 m2, según Zonaprop:

Núñez: $766.600.

Colegiales: $764.000.

Palermo: $721.600.

Belgrano: $719.700.

Villa Urquiza: $713.300.

Saavedra: $709.700.

Villa Ortúzar: $709.700.

Recoleta: $693.100.

San Telmo: $690.700.

Chacarita: $682.400.

Villa Pueyrredón: $672.000.

Parque Chacabuco: $652.100.

Villa Devoto: $650.800.

Retiro: $642.200.

Caballito: $639.400.

Villa Crespo: $637.600.

Villa del Parque: $629.000.

Almagro: $625.000.

Boedo: $619.800.

San Cristóbal: $616.700.

Santa Rita: $596.900.

Monserrat: $578.200.

Liniers: $578.000.

Barracas: $576.300.

Villa Gral. Mitre: $568.600.

Flores: $557.700.

Vélez Sarsfield: $552.200.

San Nicolás: $544.700.

Balvanera: $541.800.

Constitución: $525.300.

Floresta: $516.600.

Mataderos: $485.100.

Lugano: $429.000.