Alquileres: el cambio drástico del mercado luego del DNU y cuáles son los departamentos más buscados en la oferta porteña

El impacto del DNU presidencial en el mercado de los alquileres impulsa un notable aumento en la oferta semana tras semana. Un análisis privado reveló un incremento intermensual del 36,5%, marcando un récord.

La mayoría de los departamentos usados ofertados en pesos se concentra en los 2 ambientes, con un total de 786 unidades. Los monoambientes alcanzan una oferta de 288, mientras que los de 3 ambientes llegan a 407. Por último, los departamentos más grandes, de 4 ambientes, cuentan con la menor disponibilidad, sumando 115 unidades, con precios establecidos en moneda nacional.

Estos datos fueron recopilados por Reporte Inmobiliario que también precisó que el incremento del número de unidades en oferta creció un 189,7% desde diciembre de 2023.

Germán Gómez Picasso, de esta plataforma, le dijo a Infobae que la derogación de la Ley de Alquileres impulsó casi automáticamente el crecimiento de la oferta de alquileres. “Nadie anticipaba que sería tan rápido. Pero no hay mucho más que analizar; cuando las reglas son claras, el mercado responde rápidamente”, aseguró.

La cantidad de departamentos usados de 1 a 4 ambientes en oferta de alquiler, publicados en buscadores de propiedades, experimentó un notable aumento en febrero de 2024. Pasó de 1.169 unidades (siempre en pesos) en enero a 1.596, casi triplicando la escasa cifra de 551 ofertadas en diciembre de 2023.

La cantidad de monoambientes disponibles para alquilar en pesos creció entre febrero y enero un 22%, mientras que las unidades de 2 y 3 ambientes aumentaron su número en un 36% y 40% respectivamente.

Según Gómez Picasso, departamentos de 1 (monoambientes) y 2 ambientes son los tipos de viviendas más comunes en las carteras de inversores minoristas, debido al costo total o ticket de entrada. “Hay más ahorristas dispuestos a adquirir una unidad de USD 60.000 que aquellos que pueden comprar una de 200.000 dólares. Por este motivo, los constructores tienden a desarrollar unidades pequeñas, ya que son las más demandadas y abundantes en el mercado para destinar al alquiler”.

Valores que desaceleran en el punto de partida

En lo que respecta a los valores medios de alquiler solicitados, se observa un aumento con respecto a enero en las unidades de 1 y 3 ambientes. Contrariamente, la media de las unidades de un dormitorio se mantuvo estable. En el caso de los departamentos de 4 ambientes, donde la oferta experimentó un notable crecimiento, se registró una ligera disminución en su cotización media.

Continuando con los precios, en febrero pasado, el valor medio de la oferta para una unidad de 1 ambiente se situó en $250.000, reflejando un aumento del 4,17% mensual. Mientras tanto, las unidades de tres ambientes se cotizaron en $450.000, con un incremento del 1,69% mensual. Las unidades de 2 ambientes mantuvieron un valor estable en $300.000, y las unidades de 4 ambientes experimentaron una reducción a $615.000, marcando una disminución del 2,38% mensual.

Los precios de oferta iniciales crecen muy levemente con relación a la inflación e incluso según el caso permaneciendo estables o con muy leves caídas estaría también demostrando una adecuación con relación a las posibilidades de pago de la demanda objetiva y de la posibilidad, ahora abierta a partir del DNU, de no quedar tan enormemente rezagado con relación a la inflación.

Efecto favorable

En el sector inmobiliario, se destaca una mejora en las condiciones generales del mercado, y se prevé que los valores se ajustarán gradualmente en los próximos meses. Además, se reconoce que la fase inicial posterior al DNU se caracteriza por un aumento sin precedentes en los precios de los alquileres en comparación con años anteriores.

“El año pasado concluimos con una oferta prácticamente nula. Posteriormente, los precios experimentaron un aumento significativo. Inicialmente, se observó una tendencia al alza, incluso con casos de propietarios con expectativas excesivas. Ahora los valores están empezando a acomodarse de manera progresiva. Si bien es innegable que se encuentran en niveles elevados, se ajustan al contexto de precios que registraron un incremento generalizado”, señaló Laura Spirito, de la inmobiliaria M. Luján, con operaciones en las zonas de Mataderos, Villa Luro y Liniers.

En el último mes se observó un marcado aumento en la oferta, señalando un cambio notable en el escenario inmobiliario.

Spirito añadió: “Hoy estamos experimentando una negociación de contratos más fluida entre las partes, donde se discuten los valores y los índices de actualización. En la mayoría de los casos, prevalece la preferencia por el ajuste trimestral”.

La inflación que tiende a desacelerarse impulsa la solicitud de ajustes por intervalos cada vez más cortos.

“Lamentablemente, mientras el índice general de precios no experimente una notable disminución en su ritmo, continuaremos enfrentando estas condiciones”, señaló Spirito.

En relación con el respaldo para los inquilinos, la preferencia se inclina hacia la solicitud de seguros de caución como medio para garantizar el pago mensual en este escenario de incertidumbre económica. Agrupaciones de inquilinos sostienen que esta opción ganó terreno debido a las dificultades para obtener una garantía propietaria, situación común entre la mayoría de las personas que buscan alquilar.