Ley de Vivienda de España: las dificultades que trajo el control de precios y otras regulaciones sobre los alquileres

En España, al igual que en otras partes del mundo donde se debaten las implicaciones de las plataformas de alquiler temporario estilo Airbnb, existe una preocupación creciente por las locaciones tradicionales. Esta situación presenta similitudes con lo que ocurre en Argentina desde la implementación de la Ley de Alquileres en 2020, actualmente en revisión en el Senado.

Según un informe privado, se ha emitido un alerta sobre las dificultades crecientes que enfrentan diversos sectores de la población española para encontrar vivienda en alquiler. De acuerdo con el portal especializado Pisos.com, la reciente Ley de Vivienda, que entró en vigencia este año, ha impulsado un aumento en el alquiler de habitaciones en departamentos compartidos, una tendencia que se describe como “inédita y peligrosa”.

Esta situación, ha hecho proliferar el número de habitaciones en alquiler, cuya renta media a nivel nacional se situó en € 405 al mes en junio, casi 6% más que el trimestre anterior. Esta lista la lidera Barcelona, con una renta media de € 631 al mes (+ 8,97% en términos trimestrales), a la que le siguen otras ciudades como Madrid (€477), Palma (€473) o Vitoria-Gasteiz (€448), según Pisos.com.

Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, indicó a Infobae que este cambio de tendencia está vinculado con la actual inestabilidad e inseguridad jurídica en el mercado del alquiler. “La nueva normativa y sus restricciones de precios están llevando a un número creciente de propietarios a vender sus viviendas en lugar de alquilarlas, lo que reduce la oferta y eleva los precios de alquiler.”

Un fenómeno similar ocurre en Argentina, en particular en la ciudad de Buenos Aires. Desde la implementación de la Ley de Alquileres de 2020, cientos de propietarios han optado por vender sus inmuebles que anteriormente estaban destinados a alquiler tradicional. Como resultado, actualmente hay aproximadamente 130.000 propiedades en venta en distintos barrios porteños.

Rentabilidad y control

Uno de los aspectos más polémicos de la Ley de Vivienda española es el control de precios de los alquileres, que ha generado importantes debates dentro del sector dada la experiencia no tan positiva en otros países donde se han implementado medidas similares. Esta regulación, sin embargo, únicamente contempla el alquiler de larga duración de viviendas habituales.

“La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula el alquiler de habitaciones”, recordó Font, quien advierte de que “esto significa que, mediante la firma de contratos de alquiler por habitaciones, los propietarios pueden sortear el control de precios de la nueva ley”.

Este fenómeno plantea desafíos significativos para la efectividad de la nueva normativa y deja claro, según el experto, la “necesidad de implementar reglas de juego más claras y adaptadas a la realidad actual del mercado del alquiler”, especialmente en lo que respecta al auge del alquiler por habitaciones en lugar de viviendas completas.

En este escenario, el valor del alquiler tradicional en España experimentó un aumento del 2% en el último trimestre, con una inflación que llegó al 2,6% en los últimos doce meses. Mientras tanto, en la Argentina, los precios de alquiler en la ciudad de Buenos Aires han registrado un incremento récord del 114% en 2023, una suba similar a la inflación registrada en el último año, según datos del portal Zonaprop.

“Aconsejamos a los gobiernos a que propongan soluciones reales que equilibren los intereses de propietarios e inquilinos en un mercado en constante cambio e inaccesible para un sector de la población”, dijo Font.

Controversia en alquileres tradicionales

El control de alquileres se ha convertido en uno de los aspectos más polémicos de la nueva Ley de Vivienda en España, que se enfoca principalmente en el alquiler de viviendas habituales de larga duración. “La oferta está comenzando a reducirse en España, y cada mes aumenta el número de propietarios que optan por vender sus viviendas que antes alquilaban para evitar las regulaciones”, señaló Ferran Font.

En cuanto a los precios, un departamento de 100 metros cuadrados para una familia tipo se oferta en Barcelona por € 2.200 mensuales, en Madrid por € 2.000 y en Vitoria por 1.900 euros. Vale destacar que estos precios son los iniciales que piden los propietarios y suelen ser negociables al momento de cerrar los acuerdos.

“En el caso de los alquileres permanentes en España, el contrato tiene una duración mínima de un año. Sin embargo, el inquilino tiene el derecho de renovar hasta por 5 años, y el propietario no puede oponerse. La única excepción es que, pasado el primer año, el arrendador puede reclamar la vivienda para uso familiar permanente, lo que significa que no podrá volver a alquilarla”, explicó a Infobae Mariano Marrero, experto en el mercado inmobiliario español.

En la Argentina, la Ley de Alquileres sigue vigente. Si se firma un contrato hoy, este tendrá una duración de 3 años y podrá rescindirse de común acuerdo entre propietario e inquilino a los 6 meses. Dada la polémica actual, están en aumento las prórrogas y acuerdos informales.

Marrero concluyó: “En España, si el inquilino desea rescindir el contrato antes del año, podrá hacerlo después de los primeros 6 meses, siempre que dé un mes de preaviso y sin incurrir en penalidades.”