Por qué los propietarios rechazan la ley de Alquileres y la oferta es casi nula en todo el país

Alquilar una vivienda se convirtió en una misión imposible en la Argentina. El 1 de julio próximo se cumplen los tres años de vigencia de la Ley de Alquileres y comenzarán a vencer miles de contratos que se hicieron con esta polémica normativa que hizo derrumbar la oferta a niveles históricos (se calculan que entre un 35% y 40% de inmuebles se retiraron en dos años), al mismo tiempo que hubo aumentos récord de más del 100% interanual en todas las plazas del país.

Los propietarios desde que se sancionó la ley le dieron la espalda y en estos tres años de vigencia se calculan que salieron del mercado del alquiler tradicional unas 250.000 unidades. Muchas de ellas se destinaron en venta como también mutaron hacia el alquiler turístico o temporario (donde los dueños las equiparon para ofrecerlas dentro de este formato que se asemeja con servicios de hotelería).

En CABA se vencen 12.000 contratos este mes y se calcula que un 40% no se renovarán. El panorama tendería a agravarse en julio para quienes tendrán que buscar una vivienda o renovar el acuerdo (varios inquilinos ya están realizando prórrogas de común acuerdo con los dueños para permanecer en la propiedad hasta que puedan alquilar otra).

Hay distintas razones que esgrimen los propietarios para no alquilar sus inmuebles. Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), dijo a Infobae que “la reticencia de los propietarios se debe a dos razones fundamentales: primero, el plazo mínimo de tres años, ya que ante la enorme inflación imperante, nadie quiere asumir un compromiso tan largo debido a la falta de reglas claras y la inseguridad jurídica. La otra razón muy importante es que el artículo 14 de la Ley de Alquileres establece que los reajustes de los alquileres son anuales y por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Es descabellado, dado que la inflación anual supera ampliamente el 100% y ello produce un grave perjuicio al propietario que debe soportar un alquiler planchado por 12 meses, el cual es carcomido por la inflación a partir del sexto mes”.

Antes de que entre en vigencia la ley en CABA siempre había más de 6.500 inmuebles en locación tradicional y hace unos 8 años atrás había 20.000 al mes. Hoy apenas hay 1.000 y hay barrios como Villa Lugano o Mataderos con oferta nula.

“Y en muchos casos los propietarios prefieren vender aunque sea a los actuales precios en baja e invertir lo percibido en Uruguay o Paraguay, donde obtienen una rentabilidad en alquileres en dólares del 6% anual, con menor carga tributaria y mayor seguridad jurídica que en la Argentina”, amplió Abatti.

Los aumentos interanuales no favorecen. “Como tampoco un mes de depósito de garantía para 3 años de un contrato largo. Además de la definición confusa de gastos ordinarios y extraordinarios, y muchos otros puntos más de la normativa que son contraproducentes para quien arriesga mucho al poner en alquiler una propiedad que pudo comprar con esfuerzo o que heredó”, detalló a Infobae Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina.

Qué aspectos de la ley deberían cambiarse

Para volver a tentar a los propietarios a que ofrezcan inmuebles en locación tradicional deberían cambiarse varios puntos, según la opinión de los expertos. “Es urgente que nuestros legisladores dejen de dormir la siesta ya tienen el deber moral de modificar por lo menos dos de los artículos de la Ley de Alquileres: el referido al plazo mínimo legal de tres años, volviendo al de dos años y el de precio del alquiler, retornando también al principio de libertad contractual del Código Civil y Comercial que regía antes de esta ley, mediante el cual las partes se ponían libremente de acuerdo en fijar los montos de los alquileres y los reajustes de los mismos, por ejemplo en forma semestral o cuatrimestral, generando ello mayor previsibilidad, ordenando la economía familiar de los contratantes. Esto genera mayor seguridad jurídica, que hoy no tienen las partes”, dijo a Infobae Enrique Abatti (h), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de CAPRA.

Además de esta apreciación en la que coinciden cámaras y agrupaciones, hay otras cuestiones que reclaman, tales cómo el desalojo exprés cuando una persona o familia se atrasa más de dos meses en el pago del alquiler. Ana F., dijo a Infobae que “los legisladores deberían derogar la última ley, y volver a la anterior, no modificar ni votar ningún proyecto nuevo, la anterior no funcionaba tan mal.

Aunque la actual tiene algunas disposiciones positivas que necesariamente deben quedar. Abatti (p.), dijo: “Por ejemplo haber derogado la anacrónica prohibición de indexar establecida por la Ley de Convertibilidad y Desindexación de 1991, que fue útil en ese momento coyuntural económico, pero hoy no existe en ningún país civilizado la imposibilidad de contemplar en los contratos –especialmente en los de largo plazo- la introducción de cláusulas indexatorias que contemplen el fenómeno inflacionario o la depreciación de la moneda; o la modificación introducida al artículo 1351 del Código Civil y Comercial sobre corretaje, que jerarquiza la profesión de corredor inmobiliario y la modificación del artículo 75 del citado código que admite los medios electrónicos como mecanismos válidos para las notificaciones”.

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