Los precios de los inmuebles de Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), medidos en dólares, siguen bajando y en abril alcanzaron su mínimo desde noviembre de 2015. El pico máximo fue en abril de 2019, cuando el valor promedio del m2 alcanzaba los USD 2.800. Desde entonces el precio comenzó a bajar y hoy se encuentra en USD 2.164, un 22,7% menos, según un informe publicado por Zonaprop.
El estudio señala que en 2023 los precios acumulan ya una caída de 1.6%, marcando una desaceleración respecto al mismo período del año anterior (-2.3%), pero manteniendo una tendencia decreciente constante.
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El estudio fue elaborado en función de los valores de las propiedades publicadas en el sitio web de la empresa y se toma como referencia la evolución del dólar oficial.
Además, se consideraron tres modelos de vivienda para determinar los precios promedio de mercado. Uno de ellos es un monoambiente de 40 m2, con un valor de USD 94.235; otro, es un departamento de dos ambientes y 50 m2 con un precio de USD 115.515 y el tercero, es un departamento de tres ambientes y una superficie cubierta de 70 m, cuyo valor alcanzó en abril los USD 159.258.
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Cinco años de caída
De acuerdo al estudio, si la tendencia que se registró en el primer cuatrimestre del año se mantiene, el 2023 será el quinto año consecutivo con baja de precios de las propiedades en dólares, siempre hablando de la zona de CABA.
En 2019, aunque ese año se alcanzó el máximo de USD 2.800 por m2, el precio de mercado cerró diciembre con una baja de 1,8% en comparación al primer día de ese año. En 2020 la retracción se profundizó a 7,1% y en 2021 los valores se retrajeron otro 7,5%. En 2022 ya hubo una tendencia de desaceleración de la caída (-6,6%), pero la baja continuó, al igual que en el comienzo de este año.
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Grandes brechas de precios
El mercado inmobiliario es muy variado y muestra grandes brechas de precios según la zona y el estilo de la propiedad. Primero, se debe aclarar que hay diferencias importantes según la antigüedad.
Los departamentos a estrenar alcanzaron en abril un valor medio de USD 2.462 por m2, mientras que los usados promediaron los USD 2.032/m2. En tanto, los departamentos en pozo tuvieron un costo de USD 2.346 el mes pasado.
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En lo que va del 2023, la caída de precios más marcada se registró en los departamentos “en pozo”, con una baja acumulada del 2,49% en el primer cuatrimestre.
Son mucho más significativas las diferencias cuando se analizan los precios por zona. De acuerdo al informe privado, los inmuebles de mayor valor son los ubicados en la zona de Puerto Madero, donde el precio promedio por m2 promedia los USD 5.652. Se encuentran también en el grupo de mayor precio las propiedades de Palermo (USD 2.916) y Belgrano (USD 2.708).
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En la “zona media” se ubican barrios como Saavedra (USD 2.236 por m2), Villa Pueyrredón (USD 2.018), Barracas (USD 1.985), Agronomía (USD 1.912) y Velez Sarfield (USD 1.763).
En el extremo bajo aparecen el barrio de La Boca (USD 1.449), Nueva Pompeya (USD 1.385) y Lugano (USD 1.035).
Por tanto, entre las propiedades de mayor precio (Puerto Madero) y las más accesibles (Lugano), existe una brecha de 446% o USD 4.617 por m2.
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La desvalorización por región
Así como existen grandes diferencias en los valores de los inmuebles según la zona, también se pueden encontrar comportamientos diferentes de los precios de acuerdo a la región.
Si se analiza la evolución del m2 entre abril de 2022 e igual mes de este año, se encuentra que la región de CABA que más valor perdió es la zona sur, que sufrió una baja de 9,3% y hoy promedia los USD 1.183 por m2.
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En tanto, la región que menos se desvalorizó es el Corredor Norte, que igualmente se depreció un 4%, medido en dólares y hoy tiene un costo medio de USD 2.713 por m2.
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