Ocupación casi plena de locales comerciales en algunos corredores de CABA: qué polos barriales se fortalecen

Un abismo separa las imágenes de hace tres años, cuando pandemia y cuarentena mediante cerraron cientos de locales en los principales focos comerciales de la ciudad de Buenos Aires, y las que hoy se aprecian al recorrer las principales avenidas porteñas. El mercado del retail o venta minorista muestra una recuperación inusitada, pese al contexto económico e inflacionario que atraviesa el país desde hace varios meses.

En la mayoría de los corredores hay un 95% de inmuebles ocupados y en algunos casos, como en la Avenida Rivadavia y Acoyte, en Caballito, y en proximidad de las avenidas Rivadavia y Carabobo, en Flores, la ocupación es casi total. También sobre la Avenida Cabildo y Juramento se observa una fuerte ocupación, con negocios que volvieron a abrir sus persianas y nuevas propuestas que se sumaron aprovechando el perfil de esta zona de Belgrano.

El repunte del mercado inmobiliario de locales comerciales es visible en la mayoría de los corredores de CABA. Así también lo confirmó un reporte de JLL Argentina, que precisó que luego de dos años malos -sobre todo 2020, el peor de la historia- el segmento se potenció con una importante recuperación, más allá de la enorme cantidad de negocios, cadenas y empresas que quedaron en el camino.

Mejora generalizada

La mejora general tras la salida de la pandemia se refleja en la tasa de vacancia (que mide la cantidad de espacios vacíos) promedio registrada para la totalidad de los corredores relevados por el informe oscila en torno de un bajísimo 2,6 por ciento. Además, la tasa de vacancia viene disminuyendo sostenidamente desde el trimestre inicial de 2021, cuando había llegado a promediar 7,1%, con 100 locales en oferta, para caer hasta 4,5% en los dos trimestres siguientes. Desde aquel pico a principios de 2021, el comportamiento de algunos corredores se destacó positivamente: Cabildo y Juramento, y Santa Fe y Pueyrredón, en Palermo, al igual que la zona outlet de la Avenida Córdoba del 4300 al 5600, entre Villa Crespo y Palermo.

Peatonal Florida fue el único que registró un aumento de la vacancia de un trimestre a otro en 2022 (entre el tercer trimestre y el cierre del año). Fue el corredor más golpeado por la pandemia, dada su gran dependencia de oficinistas y turistas y la escasa población residencial en su entorno. Y si bien mejoró su performance desde el pico de casi 20% de vacancia en la segunda mitad de 2021, se consolidó como la calle comercial con mayor disponibilidad. Un cambio de época, porque antes de la pandemia corría pareja con el área de Santa Fe y Callao (que, de hecho, había registrado una mayor proporción de locales disponibles durante la mayor parte de 2019). Más allá de esto, en los últimos tres trimestres la tasa de vacancia de la tradicional arteria de Microcentro ha retornado a valores de un solo dígito, cercanos a los niveles de prepandemia.

“Así las cosas, teniendo en cuenta la evolución de la inflación y los salarios, se evidencia que el poder de compra sigue gravemente afectado en comparación a tiempos prepandémicos. No obstante, desde mediados de 2021 se ha dado un notable aumento del consumo privado, impulsado por un fenómeno visto alrededor del mundo: el “consumo de revancha”, surgido como reacción a los largos meses de aislamiento obligatorio y severas restricciones sanitarias”, dijo Guido Mosin, de JLL Argentina.

Indumentaria y gastronomía son rubros que motorizan el alquiler comercial. También crecieron los negocios de decoración, bazar, cervecerías artesanales, gimnasios, accesorios para celulares, bienestar corporal y belleza (perfumerías, esmalte de manos, masajes, relax, y venta de productos de cosmética, entre otros).

Qué potenció la mejora

Desde el sector sostienen que los últimos 3 años están marcados a fuego por la pandemia. Pero poco a poco el segmento fue mejorando.

Según Marcelo Bustos, director de FAST Propiedades, el despegue surgió a partir de 2021, en que se dio una recuperación asombrosa en gran parte por la salida del consumo reprimido de tantos meses de encierro y restricciones sanitarias. “La aceleración de la inflación también incentivó el consumo pero desapareció el ahorro y la compra de bienes duraderos (vehículos o viviendas). Y si bien se disparó el e-commerce también retornó con fuerza el consumo presencial, especialmente en gastronomía y eventos culturales”, dijo a Infobae.

Los vaivenes del tipo de cambio incentivaron el turismo interno y extranjero. Ese turismo explica gran parte de la reactivación de algunos centros comerciales ubicados en el Centro porteño, Palermo, Belgrano, Caballito, entre otros.

Demanda y valores en alza

Con respecto a la demanda, los locales con superficies de entre 100 y 500 metros cuadrados fueron los más buscados, mientras que los que superan los 1.000 metros cuadrados fueron los más difíciles de colocar.

Los precios pedidos también se encuentran atravesando un proceso de recuperación, pero aún están muy por debajo de sus promedios históricos. A medida que se levantaron la mayoría de las restricciones sanitarias, empezó a observarse una recuperación en el valor pedido promedio general del mercado, y en el último informe el metro cuadrado promedió USD 17 por mes.

“Los corredores de Rivadavia y Acoyte, Santa Fe y Pueyrredón y Puerto Madero Oeste resultaron los que más se recotizaron del mercado, registrando USD 68,9, USD 39,7 y USD 25 por m2 por mes, respectivamente. Luego aparecen Cabildo y Juramento (USD 24,2) y Florida (USD 23,7 por m2)”, añadió Mosin.

Por otra parte, entre los focos comerciales con los precios más bajos en 2022 aparecieron Donado-Holmberg (entre Villa Urquiza y Saavedra), con un precio pedido promedio de USD 9,3 por m2, la zona de outlets de Barracas, con un promedio de USD 9,4 y San Telmo, con un valor de USD 9,5 por m2.

Que no puede faltar en un local moderno

La demanda actual requiere locales de menor superficie de hasta 500 m2.

Bustos dijo que “los locales de gran superficie han sufrido un impacto negativo. Mientras los más solicitados deben tener buen espacio para armar vidriera si son para rubros de indumentaria u otros artículos que deben exponerse. Si son para gastronomía se requiere de buen espacio de circulación y depósito”.

Los contratos de alquileres se pactan a 36 meses y en muchos casos con opción de extensión de 2 años más.

“Los métodos de ajuste son variables pero mayormente se aplica un aumento semestral de acuerdo al Índice de Precios al consumidor (IPC) que brinda el INDEC”, concluyó Bustos.

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