Todos venden, nadie compra: hay 163.000 departamentos porteños en oferta y se concretan menos del 2% de las operaciones

El stock total de inmuebles se encuentra por encima de las 163.000 unidades y sólo se vende 1,57% de lo ofertado. El exceso de propiedades es tan grande que al nivel actual de demanda se requieren 6 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de Buenos Aires, cuando el promedio histórico era de dos años.

Así lo confirmó Radar Inmobiliario, informe que precisó que la disminución de las cotizaciones desde 2019 a la fecha es del 34,7% (dato obtenido de Reporte Inmobiliario), pero hay barrios en donde toca el 40%, como San Cristóbal, San Nicolás, Villa Crespo y Boedo, siempre en unidades usadas. También cayeron mucho las valuaciones en Retiro, Monserrat, Mataderos, Constitución y Parque Avellaneda sostienen expertos.

“Cuando analizamos la dinámica de los precios a nivel barrial desde el comienzo de la crisis económica agravada por la pandemia, la caída fue bastante homogénea, con excepción de los barrios de donde el ajuste fue más pronunciado. Sin embargo la velocidad del ajuste durante la crisis no fue igual en todos los barrios, como Recoleta que ajustaron más rápidamente y que hoy ya muestran cierta estabilidad”, detalló a Infobae Fabián Achával, CEO de la compañía que realiza Radar Inmobiliario.

Los precios de cierre, es decir el nivel de cifras donde la oferta y la demanda de inmuebles se encuentran, acumula una caída de 29,3% desde el primer trimestre de 2019. El descenso fue del 6,4% al compararse el promedio 2021 versus el primer trimestre de año (ver abajo).

Según el informe, el proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles; 2) el costo de la construcción en dólares (USD 729/m2), que en abril y mayo repuntaron fuertemente pero que continúan por debajo de la media histórica; 3) la caída del salario en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en Buenos Aires, y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en abril fue del 3,74% anual y todavía está lejos de las expectativas de propietarios e inversores.

Por qué siguen bajando

Desde la industria inmobiliaria no perciben con claridad si los valores están tocando su piso dado que que la dinámica de precios aún es heterogénea.

Ezequiel Wierzba, socio Fundador Click Aparts, dijo a Infobae que “el primer factor que incide en la baja de los precios es el contexto socioeconómico del país; a esto se le suma que hay mucha oferta de departamentos en venta, entonces los compradores tienen un amplio abanico para elegir y negociar valores”.

En Buenos Aires las propiedades se venden en dólares “billete”, en efectivo. La casi completa falta de créditos hipotecarios, el cepo al dólar que aún sigue vigente, la corrida cambiaria de los últimos días, y el trastorno macroeconómico y político que está constituido por la incertidumbre, motivan y aceleran la baja en el precio de las propiedades principalmente porque esa incertidumbre se traslada a las personas que deciden esperar para comprar.

“Al no encontrar pisos aparentes se genera un estancamiento en las ventas, el mercado está mezclado: conviven quienes desean realmente vender y quienes sólo publican para tantear la demanda. En este contexto es natural que quienes necesitan lograr la venta de su propiedad accedan a hacer ajustes en los precios de lista a efectos de alcanzar el punto de encuentro con un posible comprador”, detalló Diego Lo Nigro, de Grupo TGR.

Mejoría en escrituras y qué puede pasar a futuro

El último dato de escrituras muestra una recuperación respecto de 2020. En mayo 2022 (último relevado por el Colegio de Escribanos porteños) se concretaron 2.866 operaciones de compra venta en la ciudad, un 50,8% más que el mismo mes de 2021. Con síntoma de mejora, siguen siendo números históricamente bajos para la actividad, que hasta 2017 promediaba las 5.000 escrituras mensuales.

“Si bien en los últimos tiempos hemos tenido una leve recuperación respecto a la cantidad de operaciones concretadas, entendemos que la suba del dólar va a impactar en el mercado ya que tanto los compradores como los propietarios entran en una etapa de especulación hasta que luego se estabiliza y se retoma la curva ascendente que habíamos empezado a atravesar hace unos meses atrás. En la Argentina estos vaivenes son habituales y quienes estamos en el mercado inmobiliario hace tanto tiempo sabemos que son momentos que aparecen y luego se encarrilan nuevamente, al menos esperamos que eso suceda”, destacó Wierzba.

Qué aumente la cantidad de operaciones en tiempos de convulsión económica-política es una tendencia histórica del mercado. Al ser el dólar un refugio de valor y ante una situación semejante, dos de los actores del sector siempre procedieron de la misma forma: el comprador se aferra a los dólares y tiende a retrasar o desistir de la compra; por su parte el bróker inmobiliario se retrae y escuda en la presunción de que los compradores no van a tomar decisiones en un momento como este.

Cristian Guirin, del Grupo TGR, sostuvo que “la segunda posibilidad parte del bróker inmobiliario proactivo y entrenado que redobla sus esfuerzos para compensar la merma que podría generarse eventualmente, haciendo foco en la búsqueda de oportunidades de mercado (en estos contextos surgen muchas) y acercándolas a los potenciales compradores, quienes a partir de ese impulso aprovechan sus tenencias en moneda extranjera para hacerse de inmuebles, que en otro contexto, no podrían adquirirlo”.

Por antecedentes, el segundo semestre es el más activo en materia de concreción de operaciones. Aunque habrá que ver cómo continuará el rumbo después de las medidas que impulsó Silvina Batakis, la nueva ministra de Economía.

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