El plan para reconvertir el Microcentro: qué créditos hipotecarios y beneficios impositivos se lanzarán en la zona

El microcentro porteño es una de las zonas de la ciudad de Buenos Aires más golpeada por los efectos negativos de la pandemia, con oficinas vacías, menos circulación de personas y caída en el turismo. Desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lanzaron una serie de medidas con el objetivo de reconvertir la zona en un espacio más residencial.

Los espacio de oficinas representan el 60% de la ocupación del centro, mientras que el 20% corresponde a locales de uso comercial y solo el 20% restante a viviendas particulares. Esta semana, funcionarios porteños presentaron los detalles del plan para transformar la zona y que deje de funcionar casi exclusivamente como un centro financiero.

“Es muy importante que el microcentro vuelva a tener el flujo de gente que normalmente tenía. Qué sea un área urbana, sostenible e inteligente para potenciar el desarrollo económico y hacerla atractiva para vivir. Con los créditos y las exenciones impositivas, queremos empujar un proceso de transformación que permita un mix de usos diferentes. Ya no solo oficinas, sino que haya un porcentaje de viviendas, así como también servicios de educación, entretenimiento y gastronomía como cualquier barrio de la Ciudad”, explicó José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción.

El plan fue presentado ante 250 desarrolladores urbanos e inmobiliarios por el jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta, que destacó la decisión política de transformar la zona, junto a otros funcionarios porteños. También hablaron sobre los beneficios del programa Guillermo Laje, presidente del Banco Ciudad y el senador Martín Lousteau.

Según datos del Gobierno porteño, con la pandemia —al cambiar las condiciones para los trabajadores y el turismo— bajó un 70% el flujo de personas que se movilizaban hacia oficinas, comercios, bancos, locales gastronómicos o lugares de interés cultural.

“Con el subte, las ciclovías y el Metrobús, el microcentro es el lugar más interconectado de la Ciudad. Además, es un sector con una gran oferta cultural, comercial y de servicios que lo convierten en la zona ideal para vivir y profundizar el concepto de la ciudad de 15 minutos. Es el centro financiero de Buenos Aires y una de las zonas más visitadas por turistas de todo el mundo. Previo a la pandemia solía ser de los barrios más transitados durante el día, pero se apagaba de noche”, señaló Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano.

Créditos para alquileres y compra

En el marco del proyecto aprobado por la legislatura para el microcentro, el Banco Ciudad lanzará una línea de créditos hipotecarios preferenciales para la compra de vivienda en esa zona, destinada exclusivamente a unidades refaccionadas para su uso como vivienda.

Los créditos serán a 20 años de plazo, en UVAs, con una cobertura que el tomador del crédito podrá solicitar de manera voluntaria, para utilizar en caso de haber desfasajes entre la UVA y el índice de variación promedio de los salarios a lo largo del préstamo.

A su vez, el Banco Ciudad dispondrá también de una línea de préstamos personales para quienes decidan alquilar en el microcentro, destinados a solventar los gastos de mudanza y los vinculados con los contratos de alquiler de viviendas ubicadas en el microcentro. Esta línea tendrá tasa de interés subsidiada, que será fija, en el orden del 30% (TNA) y el plazo de financiamiento extendido de hasta tres años. El monto máximo a otorgar será de aproximadamente $120.000.

Ambas líneas se lanzarán próximamente, según anticiparon en el banco (las líneas hipotecarias requerirán que estén finalizadas las obras de refacción y acondicionamiento de las unidades).

Ajustes normativos en el Código de Edificación

Se incorporó al Código de Edificación el capítulo 3.10 destinado a intervenciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones edilicias, pero garantizando las condiciones de seguridad. El apartado incluye criterios sobre los medios de salida, condiciones de accesibilidad, requerimientos de iluminación y ventilación, aplicables a cambios de uso del edificio (refuncionalización de oficinas a vivienda, por ejemplo), con o sin ampliación de superficie.

Exenciones impositivas

Desde 2022 a 2024 estarán exentos del impuesto sobre los ingresos brutos los ingresos derivados de actividades consideradas estratégicas. Centros de enseñanza, centros de salud, instalaciones deportivas, lavanderías, peluquerías, establecimientos gastronómicos, residencias geriátricas y universitarias, entre otros.

En el mismo período, se podrá computar como pago a cuenta del impuesto a los ingresos brutos un porcentaje del monto invertido en proyectos de reconversión de viviendas o actividades estratégicas dentro del microcentro (al menos un 30% de la superficie total del inmueble).

Los beneficios impositivos incluyen devolución del 50% del total inversión a través de crédito a cuenta de Ingresos Brutos. Más un 10% adicional si se encuentra entre los primeros 15 proyectos (y otro 10% más si cumple dos de las cuatro características incluidas en la Ley 6508). También hay una exención del pago de todos los Derechos de Delineación y Construcción, Derechos por Capacidad Constructiva Aplicable, Transferible y Tasa de Verificación de Obra.

Fondo para el Desarrollo Urbano Sostenible

El Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FoDUS) estará destinado a financiar planes, programas y proyectos que promuevan el desarrollo de barrios de la Ciudad, con prioridad en la zona sur, Barracas, y el macro y microcentro porteño.

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