¿Temporada de oficinas?: bajaron los precios de los alquileres y las empresas impulsan una recuperación gradual

Luego de dos años de pandemia, apertura con restricciones y el regreso presencial de trabajadores a sus espacios laborales, el mercado de oficinas comienza a mostrar signos de reacción, todavía lento pero progresivo.

De acuerdo al informe de Colliers Argentina el inventario de oficinas premium del primer trimestre de 2022, a diferencia del período anterior (fin de 2021), mostró que se ocuparon en el Norte del Gran Buenos Aires (GBA) unos 4.573 metros cuadrados; en Catalinas, 4.077 m2; en el Norte de Buenos Aires (entre Belgrano, Núñez y Saavedra), 3.307 m2; y en Microcentro, 2.409 m2 (sobre todo en los edificios inaugurados en los últimos años).

Poco a poco, las empresas medianas y chicas comienzan a ocupar espacios de muy buena calidad que por la baja de la disminución de los precios de alquileres ahora pueden afrontar los costos y eligen inmuebles con todo listo para poder comenzar a operar.

En muchas superficies hace un par de años se pedían USD 31 el m2 y hoy oscilan en promedio en USD 22 más IVA, al tipo de cambio oficial, pagaderos en pesos. Por lo general se hacen contratos a 3 años con ajustes semestrales.

“Muchos clientes están regresando a la oficina: los que diseñan espacios laborales señalan que cambió la situación”, destacó Carlos Boero, gerente comercial de Miranda Bosch. “Las corporaciones viven la transición hacia un entorno híbrido y van dejando el concepto totalmente abierto, que había sido tendencia en pre pandemia. Ahora prevalece la combinación de espacios que aportan calidad de vida laboral, que fomenta el trabajo colaborativo combinado con oficinas privadas. Varias empresas sienten la necesidad de ofrecer flexibilidad en los horarios de trabajo”.

Desde el sector argumentan que el empleado necesita salir de su espacio hogareño y tener posibilidades de reunión, disponiendo de espacios modernos. Y como muchas empresas achicaron su superficie, no van todos los días y no ocupan el mismo escritorio. Intercalan lo presencial con la labor remota, mayoritariamente.

Por estos cambios muchas empresas medianas pueden acceder a una mejora sustancial de oficinas por costos competitivos, en edificios con amplias prestaciones. Algunas se relocalizaron.

Las mayores búsquedas se concentran en oficinas llave en mano en las que no sea necesario realizar mayores inversiones posteriores. “Es lo que nosotros llamamos una oficina que quedó libre pero está instalada para que el nuevo inquilino la ocupe en poco tiempo. Tienen todo a disposición y que lo que resta contratar son nuevos servicios que demoran unos 15 días”, detalló Boero.

Informe y proyección

El relevamiento de Colliers también detectó que actualmente hay 364.065 m2 disponibles, distribuidos principalmente entre Norte GBA, Puerto Madero, Microcentro y Macrocentro Sur respectivamente. Los metros ofertados en alquiler representan una tasa de vacancia del 19,6%, lo que implica una leve disminución del 0,08% con respecto al trimestre anterior.

“Los submercados que exhibieron los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (29,7%), Norte GBA (24,1%) y Puerto Madero (23,9%), mientras que Macrocentro Norte (4,3%) y Catalinas (10,2%) fueron los que reportaron menor disponibilidad de superficie”, sostuvo Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina.

El informe también analiza la proyección del mercado corporativo, que estima la incorporación de más de 150.000 m2 de nuevas oficinas al stock actual durante este año. Existen 41 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3.000 a 85.000 m2.

“Si a los inmuebles actualmente en construcción se le sumarán los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de unos 800.000 m2 de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43% con respecto al inventario actual”, analizó Farola.

Se estima que ingresarán nuevas plantas para 2023, entre las propuestas llegarán 16.000 m2 en Qiub, un proyecto mixto que actualmente se edifica en Palermo en la Avenida Juan B. Justo y Honduras.

Ariel Wasserman del BW Group, que desarrolla la propuesta, puntualizó que la intención es tener listas las oficinas de acuerdo con las exigencias actuales y ventilación cruzada, calculando que se alquilarán entre USD 26 y 28 por m2. “Tenemos buena demanda, porque hay muchas empresas que dejaron áreas céntricas y buscan en lugares más calmos, por eso recibimos consultas, sobre todo de grandes compañías y Pymes que priorizan la conexión con zona norte y superficies a estrenar”, dijo.

Precios y rubros que dinamizan operaciones

Otro síntoma del momento es que hay un rango de negociación y, “en nuestra opinión, las oficinas tienen un costo de oportunidad muy bueno. Esto se debe, no solo a que es el valor histórico más bajo, sino que se suma la conveniencia que trae el tipo de cambio dispar entre el dólar oficial y dólar real, generando una oportunidad para aquellos que buscan la relocalización de sus empresas en zonas premium”.

En Puerto Madero, sobre Manuela Sáenz 323, hay 2.800 y 1.800 m2 de oficinas a USD 20 por m2, algo impensado hace tres años. Se calcula que los valores no descenderían más por el momento y todo indica que se iría por la estabilidad. Por lo informado, no se observan cambios importantes, excepto en Macrocentro Norte que presentó una caída en el orden de los USD 3 por m2.

Farola precisó que “se priorizan edificios a estrenar con certificación sustentable (LEED) con esquemas de consolidación y mejora en la calidad del espacio”.

Entre los rubros que lideran las búsquedas se encuentran los de servicios financieros, tecnológicos y petroleros.

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