Berlín compró 14.750 viviendas y las pondrá en alquiler: por qué esta medida insólita no podría aplicarse en Argentina

En una apuesta inédita y clara intervención del Estado para poder controlar los precios de alquiler en la capital de Alemania, el ayuntamiento de Berlín concluyó las negociaciones por la compra de 14.750 propiedades que formaban parte de las carteras de viviendas de las empresas Vonovia y Deutsche Wohnen.

En el acuerdo intervinieron tres empresas públicas denominadas AG, Howoge Wohnungsbaugesellschaft y Berlinovo Immobilien, estamentos que en Argentina se podría equipara a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

Se informó que en este paquete se incluyen unas 800 unidades, que se escriturarán en breve. La oferta de Vonovia y Deutsche Wohnen preveía inicialmente 20.000 casas. Sin embargo, una evaluación detallada de la cartera demostró que no todas podían ser calculadas económicamente bajo las condiciones de gestión social.

La valoración realizada por las empresas regionales se basó en un informe externo realizado por una reconocida consultora inmobiliaria, en inspecciones in situ y en una cuidadosa diligencia debida, en la que se evaluaron exhaustivamente los riesgos económicos, jurídicos y técnicos desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias compradoras. Además del precio, también se incluyeron los costos de la transacción, como el impuesto de transferencia de tierras.

Las compras se financian de forma independiente por las empresas estatales a través de préstamos. En el caso de una compra en el marco del valor de las ganancias capitalizadas, las empresas estatales pueden financiar los edificios a lo largo de su ciclo de vida con los ingresos de los alquileres. Las tres empresas estatales de vivienda compraron unidades en los 12 distritos de Berlín. Se dio preferencia a urbanizaciones enteras, pero también se incluyó propiedades más pequeñas.

Matthias Kollatz, responsable de Finanzas del Ayuntamiento de Berlín señaló que “la compra de viviendas es un acto ejemplar en beneficio de la gente. Es un contrato con futuro. Estamos aplicando las directrices de la política gubernamental de forma selectiva, asegurando viviendas accesibles y ganando mucha más influencia en la evolución del índice de alquiler. Al mismo tiempo, estamos comprando con cuidado: las tres empresas regionales gozan de buena salud económica”.

Expropiación

También se divulgó en estos días que el Senado de Berlín definirá si aprueba una consulta popular que reunió 175.000 firmas para avanzar en la expropiación de viviendas en un mercado concentrado. Para aliviar la situación de los millones de inquilinos que habitan la capital, el ayuntamiento berlinés hizo un intento por controlar los valores en 2019, cuando ordenó el congelamiento de los precios locativos hasta 2022. Con esa acción se logró reducir cotizaciones, pero el mercado respondió con una reducción de la oferta.

Opiniones y diferencias con la Argentina

En Berlín, el 80% de las personas son inquilinos, y existe una alta concentración de la propiedad de los inmuebles en pocos grupos inmobiliarios que manejan 200.000 propiedades, el mayor porcentaje de unidades locativas de la capital germana.

Daniel Bryn, socio de Bryn Real Estate, comentó a Infobae que “en Berlín, ya probaron congelar los alquileres y lo que produjo no fue una baja del valor, sino que la gente dejara de poner en alquiler su propiedad. Algo similar a lo ocurrido aquí desde la sanción de la Nueva Ley de Alquileres de 2020″.

Actualmente, en la capital alemana hay poca construcción nueva. Posee pocos terrenos y se permite poca altura de edificación.

Según Monitor Inmobiliario, que realiza Bryn, el precio de venta del m2 promedio es de USD 7.344 (con 1 sueldo se compra medio m2, allí el salario promedio es de USD 3.360), y los alquileres mensuales promedios de 1 departamento con 1 cama es de USD 1.121 (33% del salario es alquiler).

“Existen claras diferencias con Buenos Aires, donde el 35% de las personas son inquilinos, y aquí es baja la concentración de la propiedad de los inmuebles (no hay grandes grupos, ni siquiera tienen 300 propiedades). La cantidad de habitantes porteños es similar a la de Berlín. Y en la Argentina se probó ajustar los alquileres con la nueva ley, y no funcionó, sino al contrario, aumentaron más de un 70% desde 2020”, añadió Bryn.

A diferencia de Berlín, en Buenos Aires hay mucha construcción a estrenar, y aparece la dificultad de vender. Y en usados hay un mercado sobre ofertado con más de 120.000 departamentos.

Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), dijo a Infobae que “estamos muy lejos de ser Berlín. Tienen mucha plata para comprar propiedades a diferencia nuestra. Pero realmente hay que sentarse en una mesa todos los sectores y resolver el problema de los alquileres, se lo planteé al ministro Jorge Ferraresi (al frente del ministerio nacional de Hábitat). La de Berlín, en la Argentina no se puede aplicar, pero entre todos, desarrolladores, cámaras inmobiliarias, construcción, y el Estado, podemos llegar a tratar una posible solución.”

Si esto no ocurre, dicen los expertos, se corre el riesgo de que avancen los contratos informales, y allí surgirían juicios y otras problemáticas. Por no registrarse en la AFIP, por si el inquilino se quiere ir antes. Hoy la nueva ley genera distorsiones.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) manifestó que el Estado debe ser un actor fundamental en este tipo de inversiones, abasteciendo la oferta. “Toda propuesta que sirva para generar consensos y profundizar los canales de diálogo entre gobierno y nuestro sector (por ejemplo la Mesa Intersectorial de Políticas del Suelo), es bienvenida en la búsqueda de una solución”, dijo.

Desde la Cámara entienden que es imprescindible generar un espacio de debate y discusión entre las partes, de manera similar a la Camesi, en la que se aporten ideas con el objetivo de promover acciones que generen la reactivación del mercado inmobiliario y a su vez tiendan a encontrar una solución al problema de la vivienda.

“Pretendemos políticas oficiales que permitan un estímulo inmediato, medidas superadoras que nos den previsibilidad de una vez y para siempre, con reglas claras y duraderas”, concluyó Bennazar.

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