Uno de los atractivos que ofrece el mercado de las cocheras es su precio de entrada respecto de un departamento o casa y no están alcanzadas por la nueva Ley de Alquileres. Fuentes del Real Estate destacaron a Infobae que en las últimas 5 semanas aumentó la demanda para la compra de cocheras disponibles en la Capital, como en construcción, en ese caso con cuotas en pesos, al advertir sectores con capacidad de ahorro que pueden obtener una renta que promedia el 3% anual en dólares, un punto más de lo que otorgan las viviendas que ha caído al nivel más bajo de los últimos 30 años.
Según los datos del mercado, el precio de una cochera en la Ciudad de Buenos Aires ronda $1,85 millones, unos USD 13.000 al cambio libre, en particular en los edificios que actualmente están en obras, y algunas desarrolladoras ofrecen financiación de la compra en pesos.
El valor histórico de las cocheras osciló en los últimos años en el equivalente a USD 21.000 promedio, sobre todo, entre 2012 y 2017, más alto en las zonas de Belgrano, Las Cañitas, Recoleta, Palermo y Núñez, y más bajo en Chacarita, Parque Chas y Flores).
“El escenario está muy activo, principalmente si se habla de las cocheras como inversión. Ya que en contextos de tanta volatilidad muchos suelen buscar refugio en el ladrillo, y son espacios muy buscados para uso personal. Hay un gran potencial en este mercado en la post cuarentena, cuando la gente deje de estar en su casa. Para movilizarse, los que tengan autos, difícilmente vuelvan rápidamente a utilizar el transporte público”, dijo a Infobae, Esteban Súcari, director de Ecocheras.
Además, se espera que en algún momento la economía se reactive y eso derive en una recuperación del valor de este activo que ha comenzado a ofrecerse con un anticipo de 10% y el saldo en 24 cuotas en pesos ajustables por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción.
Valores de alquiler
En el mercado de alquiler de las cocheras no hay variación de precio entre lo usado y lo nuevo, normalmente el precio locativo ronda entre $4.000 y $6.500 el mes.
“Esta ecuación, mejora en algunos pooles de renta, donde, los espacios guarda autos pueden formar parte de un parking por hora, y, un garajista ofrece un retorno más alto. Vale destacar que en este contexto en donde la inflación y el dólar subieron abruptamente, las rentas inmobiliarias aun no lo hicieron como deberían, y como históricamente sucede, deberían actualizarse”, argumentó Súcari.
Dentro de un proyecto de viviendas Premium, en Almagro, con la obra muy avanzada, sobre la Avenida Corrientes, está la posibilidad de acceder a una cochera por $2.365.000, y allí, el inversor puede formar parte del pool de renta de un parking por hora.
Juan Manuel Balestieri, desarrollador de Garage Caballito, contó a Infobae: “calculamos para marzo de 2021 las cocheras deberían rentarse entre $7.000 y $9.000 por mes, según su ubicación y si se trata de fija o móvil. Considero que el precio debería ir ajustándose poco a poco al valor histórico, que rondaba los USD 120 por mes”.
Una de las ventajas que ofrece este mercado es el mínimo índice de mora, dado que si un inquilino no abona, se cancela el acceso de inmediato, y se ocupa rápido.
Factores a tener presente
Entre los barrios porteños con más demanda de cocheras se destacan Belgrano, Palermo, Caballito, Almagro y Villa Urquiza, por su alta densidad demográfica y el poder adquisitivo de sus vecinos. “No obstante es difícil presumir que una cochera está bien ubicada solo por estar en cierto barrio, sino que a veces son algunos polos de atracción como por ejemplo el Hospital Italiano, los que generan una demanda distinta a la que hay en el radio cercano. En el Gran Buenos Aires, las zonas más solicitadas suelen estar en Vicente López y Olivos”, contó Súcari.
Hay cuestiones claves a ver, cómo las medidas, la maniobrabilidad, los tamaños de las rampas, la disposición de las columnas y otras variables que pueden cambiar radicalmente el valor de una cochera.
“Agregaría que es importante fijarse si la cochera se ubica en el subsuelo. Si se inunda, si no se inunda. Y, hoy por hoy, tener un espacio en el Microcentro no es recomendable porque la descentralización de la Capital viene fuerte. Me parece, que es muy rentable, apostar por las camas náuticas (para dejar las embarcaciones de forma segura), que cuestan la mitad, y el costo de alquilar una cama náutica es superior. Ofrece mayor rentabilidad, cercana al 6% anual”, dijo a Infobae, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
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