La nueva ley de vivienda de Cuba: hasta dos propiedades permitidas, un plazo de cinco años para regularizar y el riesgo de perder la casa por abandono

La Ley187/2026 de la Vivienda de Cuba, publicada en la Gaceta Oficial número 86, entrará en vigor el 21 de octubre y reemplazará la normativa de 1988 con reglas sobre propiedad, compraventas, construcción, conservación y financiamiento de inmuebles. La norma permite poseer hasta dos viviendas y una casa de descanso, pero también habilita procedimientos que pueden derivar en la pérdida de derechos sobre propiedades abandonadas, de acuerdo con Periódico Cubano.

Algunos ocupantes legítimos y usufructuarios tendrán cinco años desde la entrada en vigor para solicitar la propiedad de determinados inmuebles. Una vez vencido ese plazo, en los casos previstos, pasarán a ser arrendatarios del Estado.

La legislación también contempla la regularización de ciertas ocupaciones de viviendas estatales anteriores al 31 de octubre de 2011, aunque establece condiciones y exclusiones para acceder a ese reconocimiento.

Dos viviendas particulares y operaciones sin efectivo

Las personas naturales podrán tener hasta dos viviendas en propiedad, además de una casa de descanso o veraneo, siempre que esa condición conste en el título correspondiente. Si se supera ese límite, las autoridades pueden abrir un expediente administrativo y retirar la última vivienda adquirida cuando se compruebe la infracción.

Las compraventas podrán realizarse entre personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras. La operación deberá formalizarse ante notario, por el precio acordado entre las partes y mediante instrumentos bancarios u otras modalidades que excluyan el uso de efectivo.

El vendedor tendrá que liquidar las deudas asociadas al inmueble, abonar el impuesto correspondiente y acreditar la inscripción registral de la propiedad. En esas transacciones, el valor declarado será la base imponible del impuesto sobre ingresos personales si resulta igual o superior al valor catastral.

Las resoluciones complementarias regulan las certificaciones y la valoración de inmuebles urbanos y rurales. El valor catastral pasa a ser una referencia para definir las obligaciones tributarias vinculadas a las transmisiones de propiedades.

La gestión habitacional incorpora al Estado, particulares, cooperativas, microbrigadas, microempresas, pequeñas y medianas empresas, compañías privadas e inmobiliarias. También permite transformar edificios administrativos o de servicios en viviendas y adquirir derechos sobre construcciones todavía en ejecución, sujetos a las autorizaciones previstas para cada actividad.

Las cooperativas de vivienda podrán constituirse de forma voluntaria cuando sus integrantes aporten recursos para construir, rehabilitar o conservar inmuebles. Al finalizar las obras, sus socios podrán mantener la organización y desarrollar actividades autorizadas.

Si una cooperativa se disuelve, los edificios quedarán bajo las disposiciones de propiedad horizontal. Ese régimen regula la convivencia entre titulares de apartamentos, los elementos comunes, las juntas de administración, el reparto de gastos y las obligaciones de conservación.

La ley prevé créditos, subsidios y otros apoyos económicos para los grupos y situaciones definidos en la normativa. También autoriza garantías hipotecarias sobre la vivienda objeto de la inversión u otra propiedad del titular, con la excepción de la vivienda familiar.

Las viviendas estatales se asignarán según las prioridades fijadas por las autoridades competentes. Entre los grupos contemplados están las personas expuestas a riesgos, adultos mayores, personas con discapacidad, víctimas de violencia familiar, jóvenes y familias con menores a cargo, aunque esa condición no implica una entrega automática de inmuebles.

Representantes y mantenimiento para propietarios ausentes

Los propietarios deberán reparar y conservar sus viviendas, pagar tributos y contribuir al mantenimiento de espacios comunes cuando residan en edificios multifamiliares. Quienes se ausenten tendrán que designar a un representante para atender asuntos vinculados con el inmueble.

El artículo 139.3 establece que esa persona podrá actuar ante emergencias sanitarias, trámites administrativos, procesos judiciales y otras situaciones relacionadas con la propiedad. La disposición no fija un período mínimo de ausencia ni distingue expresamente entre viajes dentro o fuera del país.

Tampoco determina por sí sola la obligación de otorgar un poder notarial específico en todos los casos. La residencia del propietario en Estados Unidos, España u otro país no supone automáticamente la pérdida de la vivienda, indicó Periódico Cubano.

La pérdida del derecho de propiedad puede solicitarse cuando una vivienda haya sido declarada en ruina por abandono y el titular no adopte medidas para recuperarla. En esa situación, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá presentar la petición ante el tribunal competente.

Si el tribunal acepta la solicitud, el inmueble quedará disponible para su asignación por la administración municipal. Una casa cerrada porque su dueño vive fuera de Cuba no reúne por sí sola las condiciones para ese procedimiento, que exige circunstancias adicionales y una decisión judicial.

La disposición transitoria cuarta contempla el reconocimiento de determinados ocupantes de viviendas cuyos titulares fueron declarados emigrados bajo normas anteriores. Entre los posibles beneficiarios figuran cónyuges, exparejas y familiares que hubieran residido en el inmueble durante al menos cinco años antes de la salida del propietario y que no posean otra vivienda.

Esa previsión no convierte de manera automática a los ocupantes en propietarios ni autoriza a cualquier familiar a permanecer en la casa. La nueva legislación permite además realizar donaciones, siempre que cumplan las condiciones notariales y registrales aplicables.

La derogación de la norma anterior tampoco implica la devolución automática de inmuebles confiscados o perdidos bajo disposiciones previas. Cada caso dependerá de los títulos de propiedad, los antecedentes legales y los procedimientos correspondientes.