Superintendencia Financiera no tendría razón al obligar a indemnizar a compradores de vivienda: “Ponen en riesgo el negocio”

La responsabilidad fiduciaria en los proyectos inmobiliarios en Colombia recuperó protagonismo debido a un fallo de la Superintendencia Financiera contra Credicorp Capital Fiduciaria por el caso FAI MIZU. La decisión, que la compañía apeló, mostró el alcance de las obligaciones de las sociedades fiduciarias y el papel real de estas en la protección del patrimonio de los inversionistas.

La Superintendencia sancionó a Credicorp Capital Fiduciaria luego de determinar que incumplió sus deberes de control y vigilancia sobre los recursos administrados en el proyecto FAI MIZU. Según el fallo, conocido por Valora Analitik, la entidad debe indemnizar a los afectados ante las deficiencias detectadas, mientras la firma insiste en que actuó conforme a la ley y apela la decisión, con el argumento que las causas del fracaso son ajenas a su gestión.

Para la Superintendencia Financiera, la responsabilidad de las sociedades fiduciarias en proyectos inmobiliarios solo se activa si existe incumplimiento en la vigilancia, el control o la diligencia profesional sobre los fondos administrados. El organismo aclaró que la obligación de indemnizar surge solo si se demuestra que la fiduciaria no implementó mecanismos efectivos para proteger los recursos de los inversionistas.

El análisis oficial identificó que Credicorp Capital Fiduciaria “no contaba o no realizó los debidos mecanismos de control de los dineros recibidos por el fideicomiso” en FAI MIZU. Esto evidenció fallas documentadas en los procedimientos para verificar y autorizar desembolsos, motivando la sanción y fijando un precedente jurídico para situaciones análogas.

Importancia de la información

La entidad pública resaltó la importancia de la información, la protección de los bienes fideicomitidos y el cumplimiento profesional en la relación con los inversionistas.

Y es que el fallo indica que, cuando estos deberes no se cumplen, la obligación de indemnizar no se limita a los recursos del proyecto en cuestión, sino que podría comprometer los activos propios de la sociedad fiduciaria.

Dicho precedente obliga al sector fiduciario a fortalecer los sistemas internos de control y a revisar a fondo sus relaciones contractuales con inversionistas y constructores.

La defensa de Credicorp Capital Fiduciaria y su apelación

Por su parte, Credicorp Capital Fiduciaria rechazó la sanción. Por medio de un comunicado, sostuvo que el fallo “desconoce el marco legal que rige la actividad fiduciaria en Colombia”. Según la entidad, la ley asigna a la fiduciaria funciones precisas: custodia, administración e inversión de recursos, que deben liberarse solo al cumplirse las condiciones estipuladas y bajo la aprobación de un interventor independiente.

La firma resaltó que no es responsable de la ejecución física ni de la supervisión técnica del proyecto, ya que estas tareas corresponden en exclusiva a la constructora. Apuntó que el fracaso de FAI MIZU se debió a factores externos a su gestión, como la pandemia del covid-19, la insolvencia de P&P Constructora Urbano S.A.S. y el incremento de las tasas de interés, entre otras causas no imputables a la administración fiduciaria.

La compañía remarca que “el fallo no está en firme: es una decisión de primera instancia que tendrá un recurso de apelación”. Y alegó haber excedido sus obligaciones legales y contractuales en la búsqueda de alternativas para que el proyecto se concluyera y los inmuebles fueran entregados.

Según Credicorp Capital Fiduciaria, hacia diciembre de 2024 se diseñó una solución que involucra a inversionistas y al banco acreedor, pero la propuesta no se implementó por decisión de los compradores. La sociedad insiste en que, conforme a la ley colombiana, la administración fiduciaria no garantiza por sí sola la culminación de la obra.

La fiduciaria advierte que decisiones de este tipo “ponen en riesgo la viabilidad misma del negocio fiduciario”, podrían limitar el acceso de las familias a instrumentos seguros para adquirir vivienda sobre planos y desincentivan la correcta administración de recursos en el sector.

Implicaciones del fallo para el sector y los compradores

El caso expone el dilema entre las expectativas de protección de los inversionistas que emplean la fiducia y la capacidad real de las fiduciarias de responder ante pérdidas patrimoniales derivadas de la paralización de obras. Para la Superintendencia Financiera, la sentencia resalta que, si la fiduciaria incumple sus deberes de control o diligencia, podrá ser obligada a indemnizar a los afectados con sus propios recursos.

Dicho precedente alienta a compradores y partes interesadas a revisar a fondo las garantías estipuladas en contratos fiduciarios inmobiliarios. Al mismo tiempo, exige a las entidades del sector robustecer sus protocolos de supervisión y control, con el objetivo de evitar escenarios como el de FAI MIZU y preservar la confianza en el sistema.

Para Credicorp Capital Fiduciaria, extender la responsabilidad más allá de lo previsto en la ley supone un reto para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios en régimen fiduciario. La entidad insiste en que la distinción entre los deberes de la fiduciaria y los de la constructora es fundamental para garantizar la transparencia y la protección del patrimonio de los compradores, así como el funcionamiento ordenado del mercado inmobiliario colombiano.

Mientras el proceso continúa en instancias judiciales superiores, Credicorp Capital Fiduciaria mantiene que su gestión se ciñe a la legalidad y reitera su voluntad de defender su actuación ante las autoridades competentes.