A las personas que viven en arriendo les podrían estar cobrando dinero de más por la vivienda: dicen por qué la práctica es ilegal

Cerca del 40% de los hogares colombianos vive en arriendo, un porcentaje que asciende al 57,4% en Bogotá y evidencia la magnitud de este fenómeno en las principales ciudades. El arriendo se consolidó como la principal alternativa de acceso a la vivienda ante el aumento de los precios de venta y las dificultades para obtener crédito.

Según el Departamento Adminsitrativo Nacional de Estadística (Dane), la proporción de hogares que optan por el arriendo continúa en aumento en todo el país, con Bogotá a la cabeza. La tendencia convierte a la vivienda en arriendo en un aspecto clave del presupuesto de millones de familias. La Ley 820 de 2003 es el marco legal vigente que regula la relación entre arrendador y arrendatario, y establece derechos, deberes y límites contractuales en un entorno de aumento del precio de la vivienda y restricciones crediticias.

La norma establece que el canon mensual de arriendo no debe superar el 1% del valor comercial del inmueble y que las subidas anuales solo pueden hacerse según la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Además, prohíbe depósitos y cobros no autorizados, delimita las responsabilidades sobre mantenimiento y reparaciones, y exige procedimientos legales para la terminación y el desalojo, con lo que se aporta protección jurídica y penalidades por terminación anticipada. Los contratos suelen pactarse a un año y cuentan con renovación automática si ninguna parte comunica formalmente lo contrario.

Qué dice la Ley 820 sobre arriendos en Colombia

La Ley 820 de 2003 regula los aspectos centrales del arrendamiento urbano. El marco legal determina que las garantías deben formalizarse mediante mecanismos como fiadores, pólizas de arrendamiento o respaldos financieros pactados previamente. Así, busca equilibrar la protección del arrendador y el arrendatario. Además, la ley define procesos y causales claros para la terminación del contrato y el desalojo, lo que contribuye a reducir disputas y fortalecer la confianza en el sector.

“Entender las reglas del juego es fundamental. La Ley 820 no solo protege a las partes, sino que también promueve un mercado más transparente, algo clave en un momento donde la confianza y la información son determinantes para tomar decisiones”, afirmó la directora comercial de Fincaraiz, Lesly Posada.

Las prácticas ilegales más comunes y el reto de la formalización

A pesar del marco legal, la informalidad persiste en algunos segmentos del mercado y siguen dándose cobros no autorizados. Es común que arrendadores exijan depósitos adicionales, anticipos de varios meses de arriendo o aumentos más allá de lo permitido, lo que genera conflictos y deja desprotegidos a los arrendatarios.

Los depósitos y cobros adicionales, así como el incremento del canon por fuera del IPC, son ejemplos frecuentes de prácticas ilegales. La informalidad implica menor trazabilidad y un mayor riesgo de litigio para ambas partes.

La formalización del mercado es fundamental. “La Ley 820 no solo protege a las partes, sino que también promueve un mercado más transparente”, remarcó la experta al remarcar el impacto del desconocimiento de los derechos y deberes en el mercado de arriendo.

Derechos y obligaciones en los contratos de arrendamiento

Dentro de los derechos y obligaciones en los contratos de arriendo está que el arrendador debe garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad y responder ante daños estructurales, mientras que el arrendatario tiene la obligación de cuidar el inmueble, evitar daños por uso inadecuado y pagar de manere puntual el canon y los servicios.

La ley protege a los arrendatarios frente a desalojos realizados sin cumplir los procedimientos y plazos previstos. Ningún arrendador puede exigir la entrega inmediata del inmueble sin justificación legal y sin respetar las causales y los plazos definidos por la regulación.

Los contratos suelen establecerse por un año y se renuevan automáticamente salvo notificación formal de alguna de las partes para terminarlos. Existen penalidades económicas para la terminación anticipada sin causa justificada, lo que otorga mayor previsibilidad a las partes involucradas.

Cómo la educación y la tecnología pueden transformar el arriendo en Colombia

La falta de información sigue siendo una causa central de conflicto en el sector. “Muchos conflictos en el mercado de arriendos surgen por desconocimiento, lo que abre una oportunidad para que plataformas digitales acompañen el proceso con información clara, validación de datos y herramientas que faciliten acuerdos más seguros”, destacó Posada.

La directora comercial de Fincaraiz resaltó la importancia de la educación financiera y jurídica para todos los usuarios del mercado. La digitalización y el uso de plataformas tecnológicas ayudan a facilitar el acceso a datos confiables, disminuir la incertidumbre y favorecer acuerdos más transparentes y trazables.

El desafío inmediato será combinar la vigilancia regulatoria, las herramientas tecnológicas y la educación en derechos y deberes. Dicha dinámica será esencial para evitar abusos, resolver disputas y fortalecer la confianza en el arrendamiento urbano. De acuerdo con Lesly Posada, el futuro del mercado de arriendo dependerá de la capacidad para incorporar soluciones digitales y de que arrendadores y arrendatarios conozcan a fondo el marco legal vigente. Así, regulación e innovación podrán contribuir a relaciones más seguras y justas para millones de colombianos.