Cuota de administración: en qué casos no debe pagar el mantenimiento de los ascensores si vive en el primer piso

El Ministerio de Vivienda publicó un documento en 2024 para resolver una duda en los conjuntos residenciales de Colombia. La consulta ciudadana buscaba aclarar si las personas que viven en el primer piso deben pagar por los gastos de mantenimiento, reparación y reposición de los ascensores.

Para responder, la entidad se basó en la Ley 675 de 2001, que establece las normas de la propiedad horizontal en el país.

En la respuesta, se detalla que los ascensores se clasifican como bienes comunes. Por lo tanto, la norma general dicta que todos los propietarios de los apartamentos deben pagar su sostenimiento.

El cobro de las cuotas de administración se calcula usando el coeficiente de copropiedad, que es el porcentaje de participación del apartamento sobre el total del edificio. Sin embargo, hay una excepción legal centrada en el concepto del pago por uso.

Esta excepción se encuentra en el parágrafo 3 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001. El texto establece textualmente lo siguiente: “Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios de uso comercial o mixto, así como los de uso residencial, podrán prever la sectorización de los bienes y servicios comunales... [y] los propietarios de los bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir con las expensas causadas por concepto de mantenimiento o reparación de ascensores, siempre y cuando para acceder a su bien privado o a otros bienes comunes no requieran de su uso.”

Para comprender esto de forma sencilla, la palabra central es el acceso. Residir en la planta baja no elimina el cobro de manera automática. El propietario del primer piso no paga si ingresa a su vivienda directamente desde la entrada principal o la calle, sin usar el ascensor para ir a sótanos donde haya parqueaderos o depósitos. Tampoco debe usar la máquina para llegar a zonas comunes en los pisos superiores, como terrazas, lavanderías o gimnasios.

Por el contrario, el cobro es obligatorio y se debe pagar si el residente de la planta baja cuenta con un estacionamiento o bodega en niveles subterráneos. Igualmente, si el edificio ofrece áreas comunes en la parte alta, la persona tiene el derecho de utilizarlas. Al tener la opción de subir en el ascensor para ir a esos espacios, debe aportar al mantenimiento.

El Ministerio indica que dejar de cobrar depende de lo que dicte el Reglamento de Propiedad Horizontal de cada lugar. Si una persona cumple los requisitos para no pagar, pero el reglamento la obliga, no puede dejar de entregar el dinero por su cuenta.

Para modificar esto, el residente debe pedir a la asamblea que debata el tema. La modificación requiere la votación a favor del 70% de los coeficientes de copropiedad. Tras conseguir esa cifra, el cambio se debe llevar a una notaría mediante escritura pública y luego registrarlo en la Oficina de Instrumentos Públicos. La exoneración inicia al terminar ese proceso.

Además, se dividen los tipos de gastos. El mantenimiento preventivo y las reparaciones menores se cubren con la mensualidad ordinaria. Pero, cuando un ascensor termina su ciclo de vida, estimado entre los 15 a 20 años de uso, o presenta un daño total, se necesita una cuota extraordinaria para su reposición. Los votos requeridos en asamblea para cobrar esto varían según la justificación de la obra.

Finalmente, el documento gubernamental aclara que estas explicaciones son guías y no reemplazan las decisiones judiciales. Si surgen controversias por medidas de la asamblea, los habitantes pueden ir a un centro de conciliación.

Si el conflicto persiste y el residente considera que la decisión viola la ley, tiene la opción de demandar ante un juez civil municipal mediante la impugnación de actas. Hay un límite de tiempo: la persona cuenta con dos meses, contados desde la publicación del acta de la asamblea, para presentar el recurso.

Si pasan los dos meses, la decisión queda en firme. En casos de afectación a derechos fundamentales, como la movilidad de una persona con discapacidad, se puede usar la acción de tutela.