El fuerte aumento del salario mínimo en Colombia, que para este año alcanzó el 23%, empezó a generar efectos que van mucho más allá del ingreso de los trabajadores formales.
Uno de los impactos menos visibles, pero más sensibles para millones de hogares, se sentirá en las cuotas de administración de conjuntos residenciales y edificios bajo el régimen de propiedad horizontal.
Por esa razón, las tradicionales asambleas de copropietarios, que muchos suelen considerar tediosas o rutinarias, se convertirán este año en escenarios clave para definir el bolsillo de propietarios e inquilinos.
Colombia cuenta con cerca de 15 millones de viviendas urbanas, y aproximadamente la mitad se rige por la propiedad horizontal. En este contexto, cualquier variación en los costos estructurales de estos inmuebles tiene un efecto masivo.
Según explicó Mario Ramírez, presidente de FedeLonjas, en entrevista con el medio Portafolio, el aumento del salario mínimo impacta directamente los servicios que más pesan en los presupuestos de las copropiedades, como vigilancia, aseo y mantenimiento.
El impacto no es automático, pero sí inevitable
Aunque la ley no fija un porcentaje específico para el aumento de las cuotas de administración, el reajuste del salario mínimo sí presiona de forma significativa los costos. Los servicios asociados a mano de obra representan entre el 60% y el 65% del gasto total de una copropiedad, por lo que un incremento del 23% en el salario mínimo puede traducirse en aumentos promedio de entre el 18% y el 20% en la administración.
Sin embargo, estos incrementos no son automáticos ni pueden ser impuestos de manera unilateral. La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier ajuste debe basarse en un presupuesto técnico y ser aprobado por la asamblea de copropietarios.
Esto convierte a las reuniones ordinarias, que deben realizarse en los primeros tres meses del año, en un espacio decisivo para revisar contrato por contrato y rubro por rubro.
En la práctica, cada copropiedad enfrenta una realidad distinta. No es lo mismo un conjunto con cientos de apartamentos y vigilancia armada permanente, que un edificio pequeño con servicios básicos. Esa diferencia hace que las decisiones colectivas sean determinantes para definir cuánto se incrementará la cuota y cómo se absorberá el impacto.
Decisiones del pasado que hoy pesan más
Uno de los factores que vuelve especialmente sensibles las asambleas de este año es que muchas copropiedades aprobaron en 2024 fórmulas de incremento indexadas al salario mínimo o al IPC, sin prever un reajuste tan alto. En esos casos, el aumento que hoy se refleja en las cuotas es legal, porque fue aprobado previamente por la asamblea.
No obstante, Ramírez advierte que estas decisiones pueden revisarse. La asamblea actual tiene la facultad de ajustar el presupuesto, modificar porcentajes y redefinir gastos, incluso reduciendo el incremento si existen expensas acumuladas o si se encuentran eficiencias en los servicios contratados. Es decir, el alza del 23% no obliga necesariamente a trasladar todo el impacto a los copropietarios, pero sí exige una discusión informada.
Por esa razón, la ausencia de los propietarios en estas reuniones puede traducirse en aumentos que se aprueban sin mayor debate. “La cuota de administración no se sube de manera arbitraria, se define con base en necesidades reales, pero eso solo se logra si hay participación”, señalan desde el gremio.
El efecto en propietarios e inquilinos
El impacto de estas decisiones no se limita a quienes viven en propiedad horizontal. Más del 40% de los hogares colombianos vive en arriendo, y muchos contratos establecen que la administración se paga por separado.
En esos casos, el arrendatario deberá asumir el incremento aprobado por la asamblea, además del ajuste del canon cuando corresponda.
La ley es clara en que el canon de arrendamiento solo puede aumentar hasta el IPC del año anterior, que para este año es del 5,1%. Sin embargo, cuando la administración está incluida dentro del canon, el propietario no puede trasladar el aumento de ese costo al arrendamiento, lo que reduce su margen de rentabilidad.
En ese contexto, las asambleas de copropietarios dejan de ser una formalidad. Este año, más que nunca, serán el espacio donde se define quién y cómo asume el impacto del salario mínimo en la vida cotidiana.
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