Está todo dado en el mercado de capitales para invertir en Real Estate

La llegada del adecuado encuadre legal y regulatorio para los fondos cerrados y fideicomisos financieros dará la oportunidad a los pequeños ahorristas de invertir en la economía real, muchas veces por montos inferiores a una unidad funcional, y gozando de alta liquidez y tiempo flexible.

El incentivo ofrecido mediante el blanqueo de capitales para inversión inmobiliaria agrega un aspecto positivo adicional para colocar a este sector en un lugar fundamental para la recuperación económica.

Esta industria ofrece, más allá de un destino usualmente demandado por parte del ahorrista, como reserva de valor y renta, importantes externalidades positivas del lado de la oferta, pues presenta un alto efecto multiplicador sobre el empleo y el producto, dando lugar al rápido incremento de la demanda de materiales, insumos y servicios.

Para quienes han trabajado con la matriz de insumo-producto de Wassily Leontief hace algunas décadas (´60 y ´70), cuando se la utilizaba como instrumento de planificación económica, era destacable el impacto directo e indirecto del coeficiente de la construcción, junto a otros sectores como el automotriz, aunque con la desventaja de este frente a la construcción de su elevado contenido importado, circunstancia que obviamente se mantiene.

Es consabido que, en la recuperación de las crisis económicas, la industria de la construcción se convierte en una de las preferidas para inyectar capital y generar empuje por el lado de la demanda, el cual se extiende a diversas actividades, como un polo de atracción en el cual interactúan y se complementan muy diversas actividades del complejo industrial.

Se espera que los vehículos financieros que ofrece el mercado de capitales regulado por la Comisión Nacional de Valores logren una expansión sostenida del negocio de real estate, tal como sucede no sólo en las economías maduras, sino en otras de desarrollo comparables a la Argentina.

Es necesario que el país supere el financiamiento basado en figuras como el fideicomiso al costo ó el fideicomiso ordinario público, ambos de alto riesgo para el inversor, dado que carecen de seguros de no cumplimiento y de auditoría de costos, mientras que el financiamiento bancario de largo plazo es virtualmente inexistente en la actualidad, y no se prevé que el mismo estará disponible mientras persista una inflación de dos dígitos.

Cómo dinamizar la inversión

En la Argentina, a diferencia de lo que sucede en otras economías del mundo, los desarrolladores generan su propio apalancamiento financiero, es decir, invierten recursos financieros propios, una práctica ciertamente ineficaz y de alto costo de capital, dado que la mayor parte del ahorro interno se encuentra atesorado ó invertido fuera del sistema productivo.

La inexistencia de un mercado de capitales que sea una fuente continua de fondos para inversiones productivas de mediano y largo plazo da lugar a un escenario adverso, y obliga a los inversores y desarrolladores a disponer de mayor capital inicial para asegurar la continuidad normal y cumplimiento de los proyectos.

Es usual que el desarrollador deba realizar las obras de infraestructura, afrontando no sólo el costo económico, sino también innumerables trabas burocráticas y cambios de reglas sobre la marcha del negocio que generan alargamiento de plazos, factores que inciden negativamente en la eficiencia y productividad.

¿Cómo introducir un cambio efectivo para atraer el capital hacia el desarrollo de Real Estate en una economía como la argentina, con estanflación crónica y creciente déficit de inversión privada y pública? La solución debe ofrecer dos condiciones para atraer inversión a Real Estate en la envergadura necesaria, estar blindada frente al riesgo cambiario, jurídico e impositivo; y contar con cobertura de riesgos que los fideicomisos privados no suelen incorporar, pero sí son obligatorios en los que poseen oferta pública, desde la Resolución CNV 626/13; dichas coberturas (que ofrece el mercado) cubren de los riesgos de obra.

Estados Unidos, post New Deal, encontró la forma de darle liquidez a una industria creciente que comenzaba a mostrar sus primeros signos de desaceleración, gracias a los REIT (Real Estate Investment Trust). Desde su creación en 1960, estas sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en Bolsa han crecido hasta USD 1 billones de capitalización bursátil que representan casi USD 3 billones en activos inmobiliarios (equivalente a unos 9 PBI de la Argentina de hoy).

Los REIT están disponibles en la Argentina, pero no han sido aprovechados aún en forma adecuada para dinamizar al sector. Se trata de vehículos financieros que poseen oferta pública permitiendo canalizar inversiones del sector privado para adquirir, desarrollar y explotar comercialmente inmuebles -ya sea mediante su venta y/o locación.

El inversionista tiene la posibilidad de concretar una inversión en forma indirecta a través de la adquisición de los títulos emitidos por este modelo de negocios, los cuales están respaldados por los activos de real estate que conforman su patrimonio, y que le otorgan el derecho a participar de las rentas generadas mediante su explotación.

También tienen la enorme ventaja de contar con alta liquidez dado que el inversor puede, si lo deseara, vender los títulos en el mercado secundario. Estos atractivos generan efectos positivos en la economía y en la sociedad dado que motorizan las inversiones y aumentan la oferta en locación, como han probado las sociedades Socimi en España (equivalentes a las REIT) y las Fibras en México.

En la Argentina, el régimen cuenta como primer antecedente la reglamentación a través de la Resolución General CNV 626/2013; y cinco años después, se reforzó con la publicación en el Boletín Oficial de la Ley 27.440, de “Financiamiento Productivo” la cual prevé interesantes beneficios impositivos con el objetivo de incentivar a fideicomisos financieros y fondos cerrados de inversión destinados a estructurar desarrollos inmobiliarios y de infraestructura en todo el territorio nacional. Y más recientemente se reforzó con el nuevo blanqueo de capitales para la industria de la construcción.

Solo resta difundir y dar rápido acceso a los desarrolladores, constructores e inversores al mercado de capitales mediante la emisión de instrumentos financieros que aporten seguridad al inversor.