El mercado de vivienda en México enfrenta una brecha creciente entre los precios de venta y renta y los ingresos familiares. De acuerdo con el Boletín de Análisis Económico N° 30 elaborado por la Escuela de Negocios ITESO, acceder a una vivienda adecuada es una tarea cada vez más difícil, incluso para quienes tienen ingresos superiores al promedio nacional.
Para adquirir una vivienda típica a precios de mercado, se requieren ingresos mensuales de 122 mil pesos, cifra muy por encima del ingreso promedio nacional de 21 mil pesos. Esta realidad deja fuera a la mayoría de los hogares del mercado formal de propiedad, forzando a muchas familias a rentar, desplazarse a las periferias o recurrir a soluciones informales.
Segmentación y disparidad en el mercado nacional
El estudio analizó 820 mil viviendas ofertadas a través de plataformas digitales en diciembre de 2025. El 86% de esta oferta corresponde a propiedades en venta y el 14% a renta, siendo las casas el tipo de vivienda más ofertado; aunque en renta, los departamentos representan el 54% del inventario y superan a las casas en zonas urbanas densas.
El mercado está fuertemente segmentado. En casos de renta, las casas se ofrecen desde mil 600 hasta 200 mil pesos al mes y los departamentos desde $2 mil 200 hasta 120 mil pesos.
Para la venta, las casas oscilan entre 317 mil y 79 millones, mientras que los departamentos van de 159 mil a 53 millones. Esta amplitud de rangos muestra la coexistencia de opciones de clase media con propiedades de lujo, dependiendo principalmente de ubicación y equipamiento.
Ciudad de México y entidades con mayores precios de renta y venta
La Ciudad de México lidera como el mercado más costoso para renta, con 22.601 propiedades ofertadas y un precio promedio mensual de 40 mil 123 y mediana de 30 mil pesos. Le siguen el Estado de México, Quintana Roo, Nuevo León y Jalisco, donde factores como densidad urbana, turismo o dinamismo económico elevan los valores.
En el segmento de venta, Nuevo León ocupa el primer lugar con un precio promedio de 10 millones 694 mil 748 pesos y mediana de 6millones 800 mil pesos. Estado de México y Ciudad de México superan los 7 millones de pesos promedio por vivienda, a diferencia de estados con menor dinamismo, como Tlaxcala o Baja California, donde los promedios se mantienen entre 2 millones 200 mil y 2 millones 800 mil pesos.
Ranking de municipios y colonias más caros
Entre los municipios con mayores rentas destacan:
- San Pedro Garza García (Nuevo León)
- Miguel Hidalgo (Ciudad de México)
- Dzemul y Telchac Puerto (Yucatán)
- Huixquilucan (Estado de México)
- Benito Juárez (Quintana Roo)
Todos con promedios mensuales superiores a 50 mil pesos.
Por colonias, sobresale:
- Jardines del Pedregal (CDMX) con un promedio cercano a $97.000 mensuales,
- Lomas del Valle (Zapopan, Jalisco, con $93.052),
- Jardines en la Montaña y Santa Fe la Loma (ambas en Ciudad de México) con promedios superiores a $80.000.
En venta, Ayamonte (Zapopan) es la colonia más exclusiva, con un precio promedio de $55 millones 183 mil 048 pesos y mediana de $59 millones de pesos
En contraste, los precios más bajos tanto en renta como en venta se localizan en periferias urbanas o en estados como:
- Baja California
- Querétaro
- diferentes puntos de Tlajomulco de Zúñiga (Jalisco),
Donde la renta promedio va de 7 mil a 13 mil pesos mensuales y el valor de venta se encuentra entre 320 mil y $700 mil pesos.
Segmentación, gentrificación y presiones en zonas urbanas
El boletín de la Escuela de Negocios ITESO señala que la oferta más costosa y homogénea se agrupa en corredores residenciales exclusivos, turísticos o en proceso de revalorización, como Puerta de Hierro en Guadalajara, Bosques de las Lomas y Polanco en Ciudad de México, y Country Club Gran Jardín en León.
Estas zonas registran poca variación entre promedios y medianas, lo que revela mercados orientados a ingresos altos.
En contraste, colonias y municipios de perfil popular presentan precios más bajos y cierta homogeneidad, aunque igualmente fuera del alcance de buena parte de la población.
Jalisco: del lujo al acceso limitado
La disparidad en Jalisco es evidente. Colonias como Lomas del Valle, Puerta las Lomas, Club de Golf Santa Anita y Colinas de San Javier, en Zapopan y Tlajomulco, encabezan el segmento alto de renta con promedios de 60 mil a 93 mil pesos mensuales.
En venta, Ayamonte, Los Frailes y Colinas de San Javier superan los 35 millones de pesos. Por el otro extremo, colonias como Los Ruiseñores (Tala) y Valle de los Encinos (Tlajomulco) mantienen valores promedio de venta de 576 mil 261 y 666 mil 713 pesos, respectivamente.
Las zonas más accesibles se concentran en municipios como Tlajomulco, Tonalá y San Pedro Tlaquepaque, lo que refleja el desplazamiento de la oferta a la periferia metropolitana.
¿Quién puede realmente acceder a la vivienda en México?
Actualmente, el precio de la vivienda en el país impone una barrera que deja a la mayoría de los hogares fuera del mercado formal.
De acuerdo con las estimaciones de la Escuela de Negocios ITESO, adquirir una vivienda típica requiere ingresos de 122 mil 795 pesos mensuales, cifra solo alcanzable para un porcentaje muy reducido de la población, incluso dentro de los deciles más altos de ingreso.
Este grupo suele contar, además, con diversas fuentes de ingresos, más allá del salario. Como efecto, gran parte de la población queda excluida de la propiedad y depende de la renta o de soluciones informales para acceder a una vivienda.
Mercado de renta: alternativa, pero con barreras propias
La imposibilidad de comprar ha llevado a que la renta deje de ser una etapa transitoria y se vuelva permanente para muchas familias, sobre todo en zonas con empleo y servicios.
Sin embargo, estas áreas también mantienen rentas elevadas, de modo que los hogares con ingresos medios y bajos enfrentan una “doble restricción”:
No pueden comprar ni rentar en lugares bien ubicados, por lo que se ven desplazados a la periferia, con menor acceso a transporte, infraestructura y oportunidades económicas.
Políticas públicas e intervención necesaria
La Escuela de Negocios ITESO concluye que la solución pasa por reconocer la vivienda como un derecho social. Entre sus recomendaciones destacan:
- Facilitar el desarrollo de vivienda en zonas urbanas consolidadas, revisando regulaciones y promoviendo proyectos para ingresos medios.
- Impulsar contratos de arrendamiento estandarizados, mecanismos ágiles para resolver controversias e incentivos fiscales para propietarios que ofrezcan rentas asequibles.
- Diseñar apoyos específicos, como subsidios temporales o esquemas de cofinanciamiento, para segmentos con ingresos estables pero insuficientes para la compra formal.
- Mejorar el transporte público y la infraestructura digital para ampliar las opciones residenciales y equilibrar oportunidades en el territorio.
El estudio concluye que la transformación del mercado habitacional requiere atender la brecha estructural entre ingresos y precios de la vivienda, no solo crear más opciones de financiamiento.
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