Tips jurídicos: deberes, prohibiciones y reparaciones urgentes en un edificio

El Código Civil y Comercial de la Nación vino a modificar el Régimen de Propiedad Horizontal que regía desde el año 1948. ¿Cuáles son las partes comunes? ¿Qué es una “unidad funcional”? ¿Por qué es importante conocer el Reglamento de Propiedad Horizontal? Solo aquel que vive o ha vivido en un departamento sabe de la aventura que implica la propiedad horizontal (sí, es “régimen de propiedad horizontal”, por más que los edificios estén en vertical, erguidos sobre la tierra, perpendicular al suelo.

Vale aclarar, entonces, que en Argentina no existe “régimen de propiedad vertical”). Será por esta razón que el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) destina varios capítulos a regir la vida en un consorcio. Aun siendo una actividad muy regulada -comentada y debatida-, hay aspectos de la convivencia en un edificio que suelen ser desconocidos.

Lo establecido por el CCCN derogó las previsiones de la ley 13.512, que desde el año 1948 daba pautas sobre derechos y obligaciones en el Régimen de Propiedad Horizontal. Tal como detalla el Código Civil y Comercial, “la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio”.

Este derecho de propiedad horizontal, tal como refiere el art. 2039, se determina en la “unidad funcional”, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, y que tienen independencia funcional unos con otros, comunicados con la vía pública de forma directa o por un pasaje común. De esta manera, el vecino del piso 1 departamento A, tiene una unidad funcional, mientras que el del primero B tendrá otra y así sucesivamente con el resto de los pisos y departamentos.

Cada unidad funcional tiene partes propias, que son aquellas comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, incluyendo puertas, ventanas, artefactos y revestimientos. En contraposición a la libertad que tiene un propietario para modificar su unidad funcional, están las cosas y partes necesariamente comunes, como son el terreno, los pasillos de un edificio, los techos, patios y terrazas, los ascensores y la vivienda para alojamiento del encargado (este último, un espacio que hoy está siendo repensado en algunos edificios que prescinden de este empleado).

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios: de esta manera, un vecino no podría armar un cerramiento en la terraza por deseo personal, sin consenso. El reglamento de propiedad horizontal -instrumento fundamental para todo aquel que pasa sus días o noches en un departamento- echa luz sobre las partes comunes.

¿Por qué es fundamental conocer el reglamento de propiedad horizontal? Entre otras razones, porque los propietarios están obligados a cumplir con las disposiciones allí consignadas, al igual que deben acatar el reglamento interno, si lo hubiere. También deben conservar en buen estado sus unidades funcionales, pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias (siempre en la proporción de su parte indivisa, pesando la obligación incluso si tuviere un inquilino) y permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes. De esta forma, tampoco pueden obstaculizar el acceso para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.

Pero al margen de los deberes, por ley pesan prohibiciones para los dueños de un departamento, que no podrán destinar sus unidades funcionales “a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal”, perturbar la tranquilidad de los demás por encima de “la normal tolerancia” -enunciado no menos conflictivo que hablar de “usos contrarios a la moral”-, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

¿Qué sucede con las reparaciones urgentes? Aunque muchos propietarios e inquilinos lo desconozcan, el artículo 2054 del CCCN establece que “cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.” Esta previsión, que puede ser una útil llave para enmendar una situación que no admite demora, debe ser utilizada con prudencia para que el propietario previsor no quede con un gasto que no podrá cobrar.