Los ultrarricos están comprando mansiones mientras casi nadie más puede permitirse una casa típica

En diciembre del año pasado, Fortune escribió que estábamos en medio de “una nueva era estadounidense de tener o no tener vivienda.” Todavía parece ser cierto hoy, tal vez en un contexto diferente. Los precios de las viviendas de lujo alcanzaron un máximo histórico en el segundo trimestre del año, y aun así la gente sigue comprándolas.

La vivienda de lujo típica se vendió por un récord de USD 1,180,000, un aumento de casi el 9% respecto al año anterior, según Redfin. Fue el mayor salto en cerca de dos años y resulta ser más del doble de rápido que los precios de viviendas no de lujo, que solo aumentaron bajo el 4% (aunque aun así a lo que Redfin llamó un máximo histórico con una mediana de USD 342,500).

Y aun así, las ventas de viviendas de lujo aumentaron en el segundo trimestre, aunque ligeramente, mientras que las ventas de viviendas normales cayeron más del 3% al “número más bajo del segundo trimestre en una década,” leyó el análisis. En junio, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de casas de más de un millón de dólares en realidad aumentaron en comparación con el año anterior, mientras que todas las demás categorías de precios vieron disminuir sus ventas. Por supuesto, todo el mundo de la vivienda está viendo menos actividad que antes de la pandemia, pero el rincón de lujo parece estar moviéndose más rápido.

“Todavía hay una fuerte demanda de propiedades de alto nivel bien valoradas, especialmente aquellas que se presentan hermosamente y están listas para mudarse,” dijo un agente de Redfin en Fort Worth en el análisis. “Recientemente tuvimos un cliente que listó una propiedad por USD 2.4 millones que terminamos vendiendo por USD 2.6 millones. Todavía estamos viendo múltiples ofertas en situaciones en las que una propiedad tiene el precio correcto, es visualmente atractiva y no necesita ningún trabajo”.

Y aunque todos sienten los efectos de los precios altísimos de las viviendas, las tasas hipotecarias desorbitantes no son un obstáculo para los ricos, por una razón en particular: efectivo. Durante la mayor parte del segundo trimestre, como señala Redfin, las tasas hipotecarias fueron superiores al 7%, pero no importaba si se pagaba en efectivo. Esta primavera, en los tres meses que terminaron en mayo, casi el 44% de las viviendas de lujo vendidas se compraron con todo en efectivo (no hay mucha diferencia con el año pasado, por cierto). Por separado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas en efectivo representaron el 28% de las transacciones en junio (tampoco hay mucho cambio en comparación con el año pasado o el mes anterior).

A nivel metropolitano, el precio medio de venta de las viviendas de lujo aumentó más en Providence, seguido de San José y el condado de Nassau, N.Y. Mientras tanto, las ventas de viviendas de lujo aumentaron más en Nashville, Tampa y Seattle. Pero las dos viviendas más caras vendidas en el segundo trimestre estuvieron en Glenwood Springs, una ciudad turística en Colorado; una costó tanto como USD 77 millones. Los Ángeles tuvo la tercera venta más costosa, a aproximadamente USD 63 millones.

“El mercado de lujo ha resistido el caos causado por las altas tasas hipotecarias este año, gracias a una abundancia de compradores con todo en efectivo,” señaló el economista senior de Redfin, Sheharyar Bokhari. “Ahora que las ventas se están estabilizando y que más casas están siendo listadas para la venta, es poco probable que los precios del lujo continúen creciendo a una tasa tan alta.” Todo el inventario está aumentando, ya sea de lujo o no, y las viviendas están permaneciendo más tiempo en el mercado. Un agente de Redfin con sede en Orlando dijo: “los compradores internacionales en efectivo siguen impulsando la actividad, pero hemos visto una desaceleración en los compradores locales.

Así que las cosas están cambiando, parece. Otro análisis de Redfin publicado el jueves mostró que los pagos mensuales típicos de vivienda cayeron a su punto más bajo en cuatro meses, y si las tasas hipotecarias continúan disminuyendo como lo han hecho a raíz de una inflación más fría, los pagos también lo harán. La tasa hipotecaria promedio semanal de 30 años fija se situó en 6.78% (las tasas diarias son un poco más altas).

Aun así, no es fácil poder pagar una casa ordinaria. En junio, según Zillow, el pago hipotecario típico aumentó en más del 112% desde antes de la pandemia. Los precios de las viviendas subieron sustancialmente durante el auge de la vivienda impulsado por la pandemia y las tasas hipotecarias siguieron, una vez que la Reserva Federal aumentó las tasas de interés para frenar la inflación. Las viviendas de iniciación están desapareciendo, y el salario necesario para comprar una casi se ha duplicado desde la pandemia. Así que, incluso ahora que las tasas hipotecarias están cayendo y los precios de las viviendas están aumentando a un ritmo más lento, estamos muy lejos de nuestro mercado de viviendas anterior a la pandemia.

A principios de este mes, Shaun Donovan, exsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. en la era de Obama y director ejecutivo de la organización sin fines de lucro Enterprise Community Partners, dijo en una entrevista con CNBC: “Estamos atravesando la peor crisis de asequibilidad de la vivienda que hemos visto en este país.” Antes de eso, el economista senior de Redfin, Chen Zhao, dijo: “La falta de asequibilidad es realmente la historia en el mercado de la vivienda en este momento.” Esta semana, los datos mostraron que las ventas de viviendas existentes cayeron de manera mensual y anual en junio; parte de eso es todavía el efecto de inmovilización en juego, ya que los posibles vendedores se aferran a sus casas por sus bajas tasas hipotecarias, o inexistentes. La otra parte es que la demanda está baja, y vimos exactamente eso con las ventas de viviendas nuevas, también, que cayeron a un mínimo de siete meses en junio. No es que la gente no necesite casas; claramente, las necesitan, pero el costo los está disuadiendo de comprar, hasta el punto de que algunos incluso se están retirando de los acuerdos. Solo que eso no parece ser el caso para los ricos.

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