La compra de viviendas se enfría y se asoma a un cambio de ciclo

Madrid, 22 may (EFE).- La compraventa de viviendas ha arrancado 2026 con unas caídas que se han ido sucediendo mes a mes y que evidencian una cierta normalización tras las intensas cifras del pasado año y, aunque el volumen de operaciones sigue siendo alto, los expertos apuntan que el mercado se asoma a un cambio de ciclo.

La falta de producto disponible, sobre todo de obra nueva; la intensa demanda favorecida por los flujos migratorios; el alto precio de las viviendas; la dificultad para encontrar suelo finalista; el encarecimiento de los costes de construcción; la escasez de mano de obra o la carga burocrática siguen limitando la actividad promotora en España.

Además, la incertidumbre generada por las tensiones en Oriente Medio y su reflejo en la inflación pueden acabar encareciendo las hipotecas, conduciendo a una mayor moderación de las operaciones.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas cayó un 5 % en enero, un 0,5 % en febrero y un 2,2 % en marzo, lo que deja el saldo del primer trimestre en un descenso del 2,6 %. Tanto la vivienda nueva como la usada han caído en el trimestre, un 5,3 % y un 1,8 %, respectivamente.

Las caídas se han extendido y en marzo se detectaban en nueve comunidades autónomas, entre ellas Madrid o Cataluña, y algunas presentaban ajustes de doble dígito.

Pese a las caídas, la cifra de operaciones sigue siendo elevada: enero (57.489), febrero (59.689) y marzo (61.295).

Pero es que el sector parte de un 2025 que rozó los máximos de 2007, en pleno "boom", con un crecimiento de las operaciones del 11,5 % y 714.237 transacciones.

Desde 2007, inicio de la serie estadística, la cifra más alta de compraventas se dio en enero de dicho año con 83.713 y la más baja en abril de 2012 con 21.276 tras el pinchazo de la burbuja.

El Consejo General del Notariado también constata un trimestre en rojo, aunque sitúa el inicio de estas caídas en octubre de 2025 (-1,9 %). Tras ella siguieron las de noviembre (-2,4 %); diciembre (-1 %); enero (-11,4 %) y febrero (-7,7 %).

Falta por ver si los datos del Ministerio de Vivienda arrojan también descensos.

Según la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, el volumen de compraventas se mantiene en niveles robustos, superiores a la media histórica, aunque la actividad se ha moderado en los primeros meses de 2026.

Explica que esto es coherente con la asimilación, por parte del mercado, de las pasadas bajadas de tipos de interés, que a comienzos de 2025 no habían finalizado, y con la incertidumbre tras la guerra en Irán, que está comenzando a impactar en el coste del dinero.

Desde Idealista apuntan a un cambio de ciclo o, al menos, a una estabilización del apetito comprador. Los altos precios alcanzados y el encarecimiento de la financiación han retirado demanda y adelantan una moderación de precios a medio plazo.

Señala que en algunos mercados más dinámicos las caídas en el número de operaciones acumulan ocho meses consecutivos y muestran un ritmo de ajuste más acelerado.

Fotocasa también cree que la vivienda encara una fase de normalización aunque la demanda sigue mostrando una fortaleza extraordinaria, asegura su directora de Estudios, María Matos, que cree que los próximos meses estarán condicionados por la evolución de los tipos y del euríbor en un entorno de tensiones geopolíticas.

Por su parte, el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, indica que pese a esta tendencia de desaceleración, la actividad todavía es elevada y las perspectivas de los próximos meses apuntan que el mercado mantendrá niveles elevados de compraventa, especialmente ante las expectativas de nuevas subidas de precios y un posible cambio de escenario en los tipos. EFE