Prohibido cobrar gastos de inmobiliaria al inquilino y los anuncios deben informar si quien alquila es un gran tenedor: otras medidas clave del decreto de vivienda

El decreto de vivienda que el Congreso ha convalidado este jueves no solo introduce prórrogas de alquiler y cambios en los desahucios. También modifica cuestiones más cotidianas para quien busca piso o ya vive de alquiler: prohíbe trasladar al inquilino los gastos de inmobiliaria y obliga a que los anuncios incluyan más datos sobre el precio y el propietario.

El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. Sus medidas seguirán aplicándose mientras no sean modificadas o derogadas por otra norma que promueva el próximo Gobierno. Entre ellas hay varias que afectan a la relación entre propietarios, inmobiliarias e inquilinos antes de firmar un contrato y durante su vigencia.

Los gastos de inmobiliaria no podrán cobrarse al inquilino

El decreto prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. La prohibición se aplica tanto si el cobro se hace de forma directa como si aparece bajo otro nombre.

La norma considera gastos de gestión todos los derivados de preparar, firmar, gestionar, renovar o modificar un contrato de alquiler. Por tanto, una agencia no podrá cobrar al arrendatario por buscarle una vivienda, redactar el contrato o tramitar una renovación.

Hasta ahora, la Ley de Arrendamientos Urbanos establecía que esos gastos correspondían al propietario cuando este era una empresa. El cambio amplía esa regla y evita que se trasladen al inquilino aunque el dueño sea una persona física.

El decreto también limita los gastos que el casero puede cargar al arrendatario. Los impuestos asociados a la vivienda no podrán imponerse al inquilino, salvo que la ley le atribuya expresamente esa obligación.

Los gastos generales del edificio, como la cuota de comunidad, la limpieza, el mantenimiento de zonas comunes, el ascensor o la conserjería, solo podrán cobrarse al arrendatario si existe un pacto por escrito en el contrato que detalle su importe anual. Los suministros individualizados de la vivienda, como luz, agua, gas o internet, quedan al margen de esta regla.

Los anuncios deberán incluir más datos sobre el precio y el propietario

Los anuncios de viviendas en alquiler deberán incluir más información para que la persona interesada pueda comprobar, antes de contactar con el propietario, si el precio cumple las reglas aplicables.

Si la vivienda está en una zona declarada tensionada, el anuncio tendrá que indicar el índice de referencia del alquiler. Cuando exista un límite legal de renta, deberá informar también de ese tope y de la norma que lo fija.

Además, si el propietario es un gran tenedor, el anuncio deberá advertirlo. Con carácter general, tienen esa condición las personas o empresas que poseen más de 10 viviendas urbanas de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados destinados a vivienda. En las zonas tensionadas, las comunidades autónomas pueden rebajar el umbral a cinco inmuebles.

El anuncio deberá incluir también un número o código identificativo si la vivienda lo tiene, como ocurre con determinados alquileres de corta duración.

El inquilino podrá adelantar el coste de las reparaciones en algunos casos

El decreto también cambia las reglas para las reparaciones que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad de una vivienda alquilada.

Si aparece un desperfecto de ese tipo, el inquilino podrá requerir al propietario por escrito para que lo repare y adjuntar un presupuesto razonable. El casero tendrá 15 días naturales para aceptar ese presupuesto, plantear otra solución o encargarse directamente de la obra.

Si no responde dentro de ese plazo o rechaza la reparación sin una causa justificada, el inquilino podrá realizarla y descontar su coste de futuras rentas. Para hacerlo, deberá conservar la documentación que acredite tanto el problema como el gasto.

La medida no se aplica a pequeñas reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda, que siguen siendo responsabilidad del inquilino. Se dirige a averías o daños que impidan vivir en condiciones adecuadas, como problemas graves de humedades, instalaciones defectuosas o fallos que afecten a la seguridad.

Más protección si el propietario vende la vivienda alquilada

El decreto refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino, conocido como tanteo y retracto.

Si el propietario decide vender una vivienda alquilada, deberá comunicar al arrendatario el precio y las condiciones esenciales de la operación. El inquilino podrá comprarla en esas mismas condiciones antes que otro interesado.

El derecho también se mantiene cuando la vivienda se venda junto con otros inmuebles, siempre que pueda identificarse de forma individual. En esos casos, el vendedor deberá indicar qué parte del precio total corresponde a la vivienda arrendada y explicar el criterio utilizado para calcularla.

La norma prohíbe que las partes pacten la renuncia del inquilino a este derecho. Si la venta se realiza sin comunicarla correctamente al arrendatario o por un precio inferior al anunciado, este podrá ejercer el retracto y ocupar el lugar del comprador.

Deducciones fiscales y cambios para los pisos turísticos

El decreto incluye además una deducción estatal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. Podrán deducirse el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual, con límites que varían según los ingresos.

También modifica las reducciones fiscales para propietarios. Las ventajas pueden llegar al 100% del rendimiento neto del alquiler en determinados casos, como cuando se rebaja la renta y se mantiene el contrato con el mismo inquilino, siempre que se cumplan los requisitos previstos.

En materia turística, los ayuntamientos situados en zonas tensionadas podrán aplicar un recargo de hasta el 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a viviendas destinadas al alquiler turístico.

Además, desde el 1 de diciembre de este año 2026, los alquileres de corta duración de viviendas amuebladas, de hasta 30 noches para un mismo huésped, pasarán a tributar con un 10% de IVA, siempre que no se trate de la vivienda habitual del arrendador. La medida afecta a determinados alojamientos turísticos y no al alquiler habitual.