Qué cambia para caseros e inquilinos con el adelanto electoral: las medidas de los decretos que siguen vigentes y las que necesitan confirmación

En un momento marcado por la movilización a nivel estatal por la vivienda y los esfuerzos del Gobierno por dar respuesta a la crisis habitacional, el Boletín Oficial del Estado publicó el 6 de octubre el Real Decreto 806/2026, que disuelve las Cortes y convoca elecciones generales para el domingo 29 de noviembre. La medida llega tras el rechazo del Congreso a dos decretos de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez, que fueron reaprobados de inmediato con destinos distintos: uno ya rige y busca confirmación, el otro permanece suspendido.

El primer texto, centrado en la protección de inquilinos vulnerables frente a desahucios, se publicó el 7 de octubre y entra en vigor este jueves. Incluye una línea de préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses destinados a la compra de primera vivienda, abierta a cualquier comprador y no solo a jóvenes. También mantiene la suspensión de desahucios para hogares vulnerables y restricciones a la compra masiva de viviendas por parte de fondos de inversión, así como regulación para el alquiler de temporada y por habitaciones.

Ahora, la Diputación Permanente, el órgano que asume las funciones del Congreso mientras las Cortes están disueltas, debe votar su convalidación. Si la aprueba, el decreto queda firme como ley. Si lo rechaza, decae de inmediato y pierde toda vigencia, tal como ocurrió con la versión anterior en el Pleno. El Gobierno cuenta con margen para lograrlo: el PNV ya confirmó su apoyo, y sumado a PSOE, Sumar, ERC, Bildu y Podemos, el Ejecutivo alcanzaría 35 votos frente a 34 en ese órgano de 69 miembros, donde Junts pierde el peso que tuvo en el rechazo original.

El decreto que no llegará a aplicarse

El segundo texto recupera la renovación automática de los contratos de alquiler una vez agotados los plazos mínimos de cinco años —siete si el propietario es una persona jurídica—, con la obligación del arrendador de indemnizar al inquilino si decide no prorrogar sin causa justificada. A diferencia del primero, este decreto no entrará en vigor con su publicación en el BOE, sino que queda condicionado por completo a que la Diputación Permanente lo convalide antes del 15 de noviembre.

Esa convalidación no se espera: el PNV mantiene su rechazo a esta medida, y sin su voto el Gobierno no alcanza los apoyos necesarios. El propio Sánchez admitió que “no hay a día de hoy una mayoría parlamentaria” para sacarlo adelante. El resultado práctico es que esta norma nunca llegará a tener vigencia, a diferencia de lo ocurrido la semana anterior en el Pleno, cuando ambos decretos regían desde su publicación pese a estar pendientes de votación.

La ley de vivienda vigente, más allá de los decretos

Al margen de estos textos, sigue en pie la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, aprobada con 176 votos y el rechazo de PP, Vox y varios partidos nacionalistas. Introdujo límites a las subidas de alquiler, definió la figura del gran tenedor y creó las zonas de mercado residencial tensionado, el mecanismo que permite a las comunidades autónomas topar las actualizaciones de precio cuando se superan ciertos umbrales de esfuerzo económico.

Su aplicación es desigual: 310 municipios la tienen declarada, concentrados sobre todo en Cataluña, Asturias, Navarra, País Vasco y Galicia. Comunidades gobernadas por el PP, como la Comunidad Valenciana, bloquearon recientemente su extensión pese a que municipios propios la solicitaron. También permanece vigente un decreto de 2019, previo a la ley actual, que estableció la prórroga de contratos hasta cinco años y los primeros límites a los desahucios.

Los modelos que se disputarán el 29 de noviembre

El resultado electoral no modificará por sí solo las reglas vigentes: dependerá del gobierno que se forme y de los apoyos que consiga en las nuevas Cortes. El PP, liderado por Alberto Núñez Feijóo, se comprometió a derogar la Ley de Vivienda y eliminar las zonas tensionadas, con un plan centrado en ampliar la oferta: un millón de viviendas en cuatro años, una nueva Ley del Suelo, aval público del 20% de la hipoteca e IVA de la vivienda al 4%. En desahucios, el partido admitió que los dejaría en manos de los servicios sociales.

Vox plantea también derogar la ley vigente, liberalizar el suelo no protegido y aplicar una política de “desahucios exprés” con mayor protección al propietario frente a impagos. En la posición opuesta, PSOE, Sumar, Podemos y ERC defienden profundizar la regulación actual para contener los precios, en la línea de los decretos impulsados por Sánchez.