El BOE publica los decretos de vivienda: estas son las novedades para los inquilinos, los pequeños propietarios y los grandes tenedores

Dos años más de freno a la compra especulativa, nuevas prórrogas de alquiler para inquilinos vulnerables y una dotación de 10.000 millones de euros para préstamos a la primera vivienda. Estas son algunas de las novedades que ha introducido el Gobierno en la segunda redacción de los dos decretos de vivienda tumbados el pasado viernes en Consejo de Ministros. A esas medidas se suman 400 millones de euros para vivienda social, 280 millones en avales para construcción industrializada y la incorporación de inmuebles de la Seguridad Social al parque público de alquiler asequible.

Los dos textos se enfrentan ahora a un nuevo trámite para su convalidación. Con las Cortes disueltas tras la convocatoria electoral, los decretos ya no se someterán al Pleno del Congreso, sino a la Diputación Permanente, el órgano que asume las funciones de la Cámara mientras dura la disolución. En ese organismo, Junts pierde su capacidad de veto, lo que mejora las opciones del primer decreto, el que concentra el grueso de las medidas. El segundo texto, que recoge la prórroga automática de los alquileres, solo podrá convalidarse si el Ejecutivo logra el apoyo del PNV, un escenario que el propio Gobierno da por descartado.

Dos años más de freno a la compra especulativa

La prohibición de adquirir viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado, dirigida a fondos de inversión, regía hasta el 31 de diciembre de 2028 en el primer decreto. El nuevo texto extiende esa vigencia hasta el 31 de diciembre de 2030, dos años más que la versión original.

El segundo decreto también amplía a quién alcanza la restricción. Mientras el primero se centraba en entidades dedicadas a comprar carteras de hipotecas impagadas a precio de saldo, la nueva redacción incorpora de forma expresa a cualquier gran tenedor, definido como la persona o empresa propietaria de más de diez viviendas, junto con las entidades de su mismo grupo empresarial.

Otra novedad es la exigencia de una tasación más rigurosa: el valor de mercado de la vivienda deberá fijarlo una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de comprador y vendedor. El texto incorpora además una definición de “contraprestación total efectiva” para evitar que se oculte el precio real de una operación mediante deudas asumidas o ventajas patrimoniales no declaradas.

El plazo para mantener el destino social de una vivienda adquirida bajo las excepciones de la norma también se modificó: pasó de un mínimo de cinco años a la obligación de conservarla como vivienda asequible hasta el 31 de diciembre de 2030. Y se sumó una protección que no existía en el primer decreto: si una entidad compra una vivienda ocupada por una persona vulnerable sin alternativa habitacional, el lanzamiento queda congelado hasta esa misma fecha.

Nuevas prórrogas para inquilinos, según su situación

El primer decreto contemplaba un único mecanismo de prórroga extraordinaria, de hasta dos años, aplicable a cualquier inquilino en cualquier zona del país. El segundo texto mantiene esa vía general, pero incorpora dos mecanismos adicionales directamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con condiciones diferenciadas.

El primero permite una prórroga de hasta un año cuando el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad mediante un certificado de servicios sociales. En ese caso, la aceptación es obligatoria únicamente si el propietario tiene la condición de gran tenedor y los pequeños propietarios quedan al margen de esa obligación.

El segundo mecanismo habilita una prórroga de hasta tres años para viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, sin necesidad de acreditar vulnerabilidad. Esta vía resulta obligatoria para cualquier arrendador, sea grande o pequeño propietario, salvo que necesite la vivienda para uso propio o de su familia directa.

El decreto aclara que esta última prórroga tiene carácter preferente sobre el mecanismo general de dos años cuando ambas puedan aplicarse. En los procesos de desahucio, además, se sumó una precisión que el primer texto no incluía: la compensación que debe pagar la Administración al propietario, cuando interviene para evitar un lanzamiento, ahora cubre también los costes procesales del juicio, no solo la renta impagada.

(Noticia en ampliación)