El gráfico que muestra que desde que nuestros padres se compraron casa en 1980 la vivienda se ha encarecido un 88% respecto a los salarios (y en Europa solo un 10%)

Si no puedes comprarte una casa y te dicen que es porque no ahorras y viajas mucho, este dato te interesa. Desde que nuestros padres se compraron una vivienda en torno a 1980 hasta ahora, el precio respecto al ingreso de los hogares ha crecido en España un 88,6% desde ese año, casi nueve veces más que el aumento del 10,3% registrado en el mismo período en la Unión Económica y Monetaria (UEM). El dato aparece en un gráfico del informe presentado por el economista David López-Salido para el Banco de España, publicado este verano, y surge de un indicador que compara la evolución del índice de precios de la vivienda residencial con la renta neta disponible per cápita de los hogares, de acuerdo con la Contabilidad Nacional.

El gráfico, elaborado con datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), toma como base 100 el año 1980 y sigue la trayectoria de ambos indicadores hasta 2025. Mientras la línea de la UEM se mantiene relativamente estable a lo largo de cuatro décadas y media, con oscilaciones menores que la ubican en 110,3 puntos en la actualidad, la curva de España describe un recorrido mucho más volátil que culmina en 188,6 puntos.

El informe del Banco de España detalla que la renta disponible real de los hogares españoles se multiplicó por 1,8 desde 1980, una cifra superior al 1,6 registrado en la UEM. El problema no radica entonces en el estancamiento salarial, sino en la velocidad con la que subieron los precios de la vivienda: en España se multiplicaron por 3,5 en términos reales, casi el doble del 1,8 que exhibe el promedio de la zona euro.

Esta brecha explica por qué la ratio precio-renta española se disparó muy por encima de sus vecinos europeos pese a que los ingresos de los hogares también crecieron con mayor intensidad que en el resto del bloque monetario. El indicador alcanzó su primer pico en 1991, con 155 puntos, antes de descender hacia el año 2000. La escalada más pronunciada llegó después: en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, la ratio tocó su máximo histórico, cercano a 230 puntos.

El estallido de la burbuja no corrigió la tendencia de fondo

Tras el estallido de la crisis financiera de 2008, el indicador cayó hasta cerca de 150 puntos en 2015, el nivel más bajo desde el inicio de la recuperación. Sin embargo, la caída resultó temporal: desde entonces, la ratio volvió a acelerarse hasta ubicarse en 188,6 puntos en 2025, el segundo valor más alto de toda la serie histórica, solo por debajo del pico de 2007.

El propio informe advierte que el crecimiento de los precios de compra y alquiler de vivienda supera, en promedio, el ritmo de la renta de los hogares, lo cual constituye la causa directa de los problemas de acceso a la vivienda en el país. El diagnóstico del Banco de España atribuye este fenómeno a una combinación de restricciones de oferta, entre ellas la disponibilidad de suelo y la gestión urbanística, y una demanda fortalecida por el dinamismo demográfico, el crecimiento del empleo y la relajación de las condiciones financieras.

El esfuerzo de acceso se traduce en años de renta necesarios

El documento cuantifica el impacto de esta brecha en términos concretos: el promedio de los hogares españoles necesita cuatro años de renta neta para comprar una vivienda. Esa cifra se eleva a 6,8 años para quienes actualmente viven en alquiler y llega hasta 10 años para los hogares en alquiler de Madrid, Barcelona y Málaga, las tres áreas urbanas con mayor presión de demanda.

La tensión también se refleja en el mercado de alquiler, donde el esfuerzo alcanza el 30% de la renta neta de los hogares en las zonas más demandadas. Málaga encabeza ese ranking con el 34,6% del ingreso destinado a pagar el alquiler, seguida por Cádiz con el 31,2% y Baleares con el 30,7%, mientras que provincias como Lugo o Teruel registran porcentajes de apenas el 18% y el 18,6%, respectivamente.

El déficit de construcción agrava la presión sobre los precios

El Banco de España vincula además la escalada de precios con un déficit acumulado de vivienda nueva desde 2021. El diferencial entre la construcción de viviendas y la creación neta de hogares asciende a unas 750.000 unidades en ese período, la cifra más negativa desde que existe la serie histórica del indicador. En términos porcentuales sobre el promedio de hogares, España registra un déficit del 3,9%, superado solo por Portugal, con el 7%, y los Países Bajos, con el 4,7%. En el extremo opuesto, Alemania presenta un saldo positivo del 0,5%, con más visados de construcción que hogares nuevos creados.

El informe identifica las políticas de incremento de la oferta, como la construcción de vivienda pública asequible y la simplificación de la gestión urbanística, como las principales vías para atenuar el problema, frente a medidas de contención de la demanda que el organismo describe como transitorias y de efectividad limitada en zonas con oferta rígida.