La ley de Propiedad Horizontal es firme: necesitas permiso de la comunidad para alquilar tu vivienda por temporadas

Los nuevos alquileres turísticos en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal requieren la autorización expresa de la comunidad de propietarios desde la entrada en vigor de la modificación a la Ley de Propiedad Horizontal en abril de 2025. La exigencia afecta a las viviendas que se destinen a actividades turísticas reguladas por la normativa sectorial. La comunidad puede aprobarlas, limitarlas, condicionarlas o prohibirlas mediante un acuerdo reforzado.

Así, para abrir una nueva vivienda turística en un edificio de vecinos, el propietario debe reunir el respaldo de tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación. Esa mayoría también permite fijar cuotas especiales o elevar hasta un 20% los gastos comunes vinculados a la actividad. La restricción se vincula a las cesiones temporales de viviendas amuebladas y equipadas, promocionadas por canales turísticos u otros medios, con finalidad lucrativa y sujetas a una regulación turística específica.

La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal otorgó a las comunidades una facultad directa sobre la implantación de nuevos pisos turísticos. Antes, el propietario debía ajustarse sobre todo a las normas autonómicas o municipales aplicables. El requisito alcanza a los inmuebles con distintos propietarios que comparten elementos como el portal, el ascensor o la fachada. En estas fincas, la autorización no puede obtenerse con una mayoría simple. Una comunidad de 10 propietarios necesitaría, como mínimo, seis votos favorables si esos titulares representan además el 60% de las cuotas de participación. La doble condición busca que el acuerdo reúna apoyo tanto por número de vecinos como por peso en la propiedad común. La misma mayoría puede rechazar el uso turístico, establecer condiciones para permitirlo o imponer una cuota adicional.

Los alquileres ya legales antes de la reforma no quedan afectados

Los propietarios que ya desarrollaban una actividad turística de forma legal antes de la entrada en vigor de la reforma conservan un régimen distinto. Los acuerdos aprobados por la comunidad no pueden aplicarse con carácter retroactivo. La norma sirve para condicionar los nuevos alojamientos turísticos, no para clausurar automáticamente los que ya operaban conforme a las reglas vigentes antes de abril de 2025.

La situación de los alquileres temporales puede requerir un examen específico. Otra información recogida en el material sostiene que el contrato, la normativa autonómica, las ordenanzas municipales y los estatutos de la comunidad determinan qué régimen corresponde a cada inmueble.

La reforma de propiedad horizontal convivió con el sistema estatal de registro de alquileres de corta duración. El Real Decreto 1312/2024 creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y contempló un número oficial para anunciar alojamientos en plataformas digitales. Aquella obligación entró en vigor el 2 de enero de 2025. No obstante, el Tribunal Supremo anuló el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos en la sentencia 620/2026, fechada el 21 de mayo. El fallo cuestionó la invasión de competencias autonómicas por la superposición con registros ya existentes. La anulación dejó sin vigencia la obligación de obtener el número estatal y de presentar declaraciones anuales.

Pero la decisión del Tribunal Supremo no modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La exigencia de autorización comunitaria para nuevas actividades turísticas continúa vigente.