Florentino Pérez casi siempre gana: el Real Madrid obtendría 319 millones de euros cuando venda el suelo que le ha recalificado Almedia en su futura ciudad tecnológica

Florentino Pérez, presidente del Real Madrid, ha vuelto a la senda del éxito. Tras los últimos reveves judiciales que ha recibido (suspensión de los conciertos musicales en el estadio Santiago Bernabéu y la paralización de los aparcamientos municipales junto al estadio), el empresario ha recibido una buena noticia: la recalificación de los terrenos del club blanco que le permitirán levantar en los terrenos anexos a la Ciudad Deportiva una especie de ‘Silicon Valley’ madrileño que se llamará ‘Madrid Innovation District (MID)’, un nuevo espacio que se quiere levantar en una parcela propiedad del equipo merengue que ocupa 1.200.187 metros cuadrados en Valdebebas, en el distrito de Hortaleza.

Todo el proyecto aparece en el expediente de recalificación de la parcela DO-190, que el Ayuntamiento de Madrid acaba de hacer público para que se puedan hacer alegaciones. El informe de viabilidad no puede ser ofrecer mejores cifras para las arcas del club merengue. Como ya públicó ‘Infobae’, el Ayuntamiento que dirige José Luis Martínez-Almeida adjudicó a la empresa Savills Consultores Real Estate el estudio económico que era necesario para la recalificación de estos terrenos. Savills Consultores Real Estate SA (antes conocida como Aguirre Newman) es una filial de Savills plc, la gran consultora inmobiliaria británica. Savills adquirió Aguirre Newman en 2015. La filial española está presidida por Santiago Aguirre Gil de Biedma, hermano de Esperanza Aguirre, expresidenta de la Comunidad de Madrid y exconcejala del Ayuntamiento de la capital por el PP.

En un informe de 65 páginas, el Consistorio fija en 532.000 metros cuadrados el terreno recalificable, lo que supone que el Real Madrid ganará 172.550 metros cuadrados edificables de uso terciario. Es decir, de estos 532.000 metros cuadrados, unos 172.500 se destinarán a oficinas. Para poder llegar a estas cifras se ha tenido que realizar una modificación en la edificabilidad. Si en la normativa vigente se destinaban 360.000 metros cuadrados para uso deportivo (de los que el Real Madrid tiene construidos 60.000), el nuevo proyecto los reduce a una cuarta parte, a solo 84.000 metros cuadrados. Hasta los 532.000 metros cuadrados restantes de edificabilidad, 276.000 metros pasan a ser equipamiento privado y 172.550 metros se destinan a servicios terciarios como oficinas u hoteles.

Una nueva distribución del suelo que, obviamente, modifica el valor de estos terrenos. “Dado el tiempo transcurrido desde la adquisición del suelo por su actual propietario, que ha desarrollado en la parcela una actividad consolidada durante cerca de veinte años mediante la implantación y explotación de la ciudad deportiva del Real Madrid, se considera que el criterio más objetivo para determinar el coste del suelo de la parcela lucrativa resultante consiste en asignarle un valor equivalente al que se deriva de su Valor de Repercusión del Suelo (VRS)”, explica la consultora Savills. La consecuencia de la recalificación en los usos supone un mayor valor de los suelos.

360 millones con el suelo deportivo

Los 276.000 metros destinados a equipamiento privado tienen un valor de 485 euros por metros cuadrado. Los 172.550 metros cuadrados con uso terciarios se valoran en 1.075 euros por metro. Es decir, por los primeros se podrían obtener 133,9 millones de euros y, por lo segundos, 185,5 millones de euros. Sumando también los 84.000 metros cuadrados que quedan por desarrollar de uso deportivo, el valor total de los terrenos llega a los 360 millones de euros. El objetivo es que el proyecto también cuente con dos superficies destinadas a zona verde, la perimetral del Bosque Metropolitano y las contiguas al Arroyo de la Plata. que suman 166.315 metros cuadrados. “Según los estudios de costes que forman parte de este estudio, el coste unitario de acondicionamiento y urbanización se estima en 92,75 euros por metro cuadrado”, señala el informe de Savills. Estamos hablando de 15,4 millones de euros, un coste que asumiría el Ayuntamiento de Madrid.

La ubicación de esta futura ciudad tecnológica es inmejorable. “El distrito tecnológico más importante de Europa”, según lo definido por el propio club blanco, se levantaría en sus terrenos sin urbanizar junto a la ciudad deportiva del Real Madrid, a un paso de la futura Ciudad de la Justicia que está construyendo el Real Madrid, junto al intercambiador de transportes de Valdebebas y frente al circuito de Fórmula 1 que Ifema está terminando. Todo a un tiro de piedra del aeropuerto de Barajas. El proyecto fue presentado en mayo de 2025 con la presidencia de la presidenta autonómica, Isabel Díaz Ayuso, y el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida. Ambos respaldaron con su presencia a Florentino Pérez.

Aunque el promotor del proyecto es el Real Madrid, al ser el dueño de la parcela, nada le impide vender ese suelo si así lo cree oportuno. Puede optar por desarrollar solo o con socios el proyecto para recibir rentas recurrentes por alquileres de los futuros edificios. El suelo terciario (172.550 metros cuadrados) están destinados a oficinas y hospedaje (compatibles con hoteles u otras soluciones residenciales, aunque queda excluido un centro comercial). Los 276.000 metros cuadrados destinado a dotacional podrían albergar un hospital privado, una universidad privada e instalaciones culturales. Como parte del proyecto, el Real Madrid cedería 22,4 hectáreas al Ayuntamiento para zonas verdes, equipamiento público, viarios y dominio público hidráulico. A ello se añadiría la plusvalía municipal: el Consistorio tiene derecho al 5% del incremento de la edificabilidad, equivalente a 17.400 metros cuadrados y valorados por la propia Savills en 18,7 millones de euros.

Otro informe calcula el impacto estimado que este proyecto tendrá en toda la Comunidad de Madrid, en dos componentes económicos: la inversión en construcción y desarrollo y el impacto anual generado durante la fase de explotación. El primer impacto, el de la construcción, será de 1.339 millones de euros. El segundo, el de explotación, “una vez alcanzada su plena capacidad operativa”, será de 1.288 millones de euros por año. El periodo de información para que cualquiera pueda presentar alegaciones es de un mes, finaliza el 25 de septiembre. Los plazos son los siguientes: entre 2028 y 2030 la ejecución de obras de urbanización y entre 2029 y 2035 la edificiación de todo el proyecto.