Una mujer firma el contrato de una vivienda pero los bancos no le dan la hipoteca: se queda sin casa y debe indemnizar a los vendedores con 200.000 euros

La Corte de Casación de Francia ha condenado a una compradora a pagar cerca de 200.000 euros a los vendedores de un apartamento en París tras determinar que las solicitudes de hipoteca que presentó no se ajustaban a las condiciones pactadas en el contrato preliminar de compraventa, informa Le Figaro. La sentencia pone fin a seis años de litigio y sienta un precedente sobre el cumplimiento de las cláusulas de financiación en los contratos de compraventa inmobiliaria.

El caso arrancó en julio de 2019, cuando la mujer, de más de 60 años, firmó un precontrato para adquirir un piso en la capital francesa por 1.475.000 euros. La cláusula de financiación incluida en ese documento fijaba un préstamo máximo de esa misma cantidad, a 25 años y con un tipo de interés máximo del 1,75% anual, sin seguro. Como garantía, la compradora depositó en custodia notarial 73.750 euros, equivalentes al 50% del depósito del 10% del precio total. Esa cantidad correspondía a la compensación que recibirían los vendedores si la operación se frustraba por causas imputables a la compradora.

No informó a los vendedores

Los vendedores, que ya habían comprometido ese dinero para financiar otra adquisición, confiaban en que la venta se cerraría sin contratiempos. Sus expectativas se truncaron pronto. La compradora contactó con varias entidades, entre ellas Banque Populaire Rives de Paris, BNP Paribas y Banque Palatine, sin lograr la financiación necesaria. Solicitó dos prórrogas del plazo de aprobación del préstamo, que se extendió hasta el 8 de diciembre de 2019, sin informar a los vendedores de que ya acumulaba varios rechazos.

Un día antes del vencimiento definitivo, la mujer comunicó a los vendedores que ninguna entidad le había concedido el préstamo y reclamó la devolución de los 73.750 euros depositados. Los vendedores rechazaron esa petición al revisar las cartas de denegación bancaria aportadas. Dos de ellas omitían por completo los detalles de las solicitudes. Otras reflejaban peticiones formuladas a un tipo del 1,30%, por debajo del 1,75% máximo estipulado en el contrato. Los vendedores exigieron el abono del depósito íntegro: los 73.750 euros en custodia más otros 73.750 euros pendientes de pago.

Tres sentencias

La compradora acudió a los tribunales. En mayo de 2022, el Tribunal Judicial de París falló en su contra y le ordenó abonar el importe total del depósito más los intereses acumulados desde diciembre de 2019. “Esta sentencia fue justa porque mis clientes sufrieron una pérdida real. Se vieron obligados a solicitar un préstamo puente para financiar la otra propiedad que planeaban comprar con el dinero de la venta”, declaró el abogado de los vendedores.

La compradora recurrió y obtuvo un resultado favorable en segunda instancia. La Corte de Apelación de París revocó la condena en febrero de 2024 al considerar que el tipo del 1,30% no resultaba irregular, dado que el contrato fijaba un máximo del 1,75% pero no establecía ningún mínimo. Para los vendedores, que ya habían tenido que recurrir a financiación externa para cubrir su otra compra, la resolución fue un golpe inesperado. González de Gaspard les aconsejó elevar el caso a la Corte de Casación.

El alto tribunal les ha dado la razón. En su sentencia, la Corte de Casación anula la resolución de apelación al establecer que la compradora tenía la obligación de acreditar solicitudes de préstamo formuladas hasta el tipo máximo del 1,75% pactado, y que las presentadas no cumplían ese requisito. Con esa resolución queda restaurada la condena inicial: aproximadamente 200.000 euros en total, incluidos los intereses.