Ley de Propiedad Horizontal: ¿puede una comunidad de vecinos embargarte la vivienda?

Las cuotas de la comunidad de propietarios suelen ser uno de los gastos fijos que acompañan a las viviendas de la mayoría de las urbanizaciones. Pero, cuando un vecino deja de abonarlas durante meses, o incluso años, la deuda no desaparece. Al contrario, puede crecer por culpa de los intereses, gastos judiciales y costes procesales hasta desembocar en situaciones tan extremas como el embargo de una vivienda.

Así, la posibilidad de perder un inmueble por no pagar las cuotas comunitarias genera varias dudas entre los propietarios. ¿Puede realmente una comunidad de vecinos embargar una vivienda? La respuesta es sí, aunque se trata del último paso de un procedimiento legal que solo llega cuando el propietario mantiene la deuda y no atiende los requerimientos de pago.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios en España, establece que todos los vecinos están obligados a contribuir con los gastos generales del edificio con una cuota de participación. Una obligación cuyo incumplimiento habilita a la comunidad para iniciar acciones legales con el objetivo de recuperar las cantidades pendientes.

El pago de las cuotas es una obligación legal

Los gastos de comunidad financian el funcionamiento diario del edificio. Gracias a estas aportaciones se pagan servicios como la limpieza de las zonas comunes, el mantenimiento del ascensor, la electricidad de las escaleras, la conservación de jardines, el seguro del inmueble o el cuidado de la piscina, entre otros.

En el caso de que uno o varios propietarios dejen de pagar, el resto de vecinos termina soportando una mayor carga económica para mantener el edificio en funcionamiento. Por esto, la Ley de Propiedad Horizontal dota a las comunidades de mecanismos específicos para reclamar las cantidades adeudadas.

Además, la condición de moroso tiene otras consecuencias. Como que el propietario no podrá ejercer su derecho a voto en las juntas de vecinos, en cuanto a la adopción de acuerdos, mientras no esté al corriente de los pagos de las deudas vencidas, aunque sí podrá asistir a dichas reuniones.

El primer paso es reclamar la deuda

Antes de llegar a un embargo, existe un procedimiento que hay que seguir. Lo primero es que la junta de propietarios debe aprobar la liquidación de la deuda y autorizar su reclamación. Después, el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, certifica el importe pendiente y se notifica al propietario.

Si el vecino continúa sin pagar, la comunidad puede acudir a los tribunales mediante el denominado procedimiento monitorio, una vía especialmente prevista para reclamar este tipo de deudas. En esta fase, el propietario todavía tiene la posibilidad de abonar la deuda o presentar oposición si considera que la reclamación no es correcta.

¿Cuándo puede producirse el embargo?

Y, en el caso de llegar al embargo, nunca es automático. Solo puede llegar cuando existe una resolución judicial que reconoce la deuda y el propietario continúa sin hacer frente al pago.

Si, tras la sentencia o el requerimiento judicial, el deudor sigue sin cumplir, el juzgado puede iniciar la ejecución de la deuda y ordenar el embargo de bienes suficientes para satisfacer las cantidades pendientes.

Lo habitual es que primero se intenten embargar cuentas bancarias, devoluciones tributarias, salarios u otros bienes del deudor. Pero si esos bienes no existen o resultan insuficientes, la ejecución puede alcanzar la propia vivienda.

Aunque el importe de la deuda inicial pueda parecer reducido, el paso del tiempo suele incrementar considerablemente la cantidad que finalmente debe abonarse. A las cuotas impagadas se suman intereses, gastos derivados del procedimiento y, en muchos casos, los costes judiciales.

Además, otro aspecto importante es que las deudas con la comunidad están vinculadas al inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal establece que quien adquiere una vivienda responde, con el propio inmueble adquirido, de determinadas cantidades adeudadas por el anterior propietario correspondientes a la anualidad en curso y a los años que la ley determine.

Por ello, antes de formalizar una compraventa, es habitual solicitar un certificado emitido por la comunidad que acredite que la vivienda se encuentra al corriente de pago. Este documento permite evitar sorpresas una vez realizada la compra.