El impuesto oculto que dispara el precio de la vivienda: la plusvalía municipal sube hasta un 650% en España

El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, ha registrado incrementos de hasta un 650% en ciudades españolas desde 2020, trasladando directamente el sobrecoste al precio final de la vivienda nueva y dificultando el acceso a la propiedad, especialmente para menores de 35 años.

Así lo confirma el informe elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que analiza el impacto fiscal de la carga tributaria sobre la compraventa de vivienda de obra nueva en los principales mercados urbanos.

Según el estudio, Madrid lidera el incremento de la plusvalía municipal con una escalada del 650%, seguida de Sevilla con un alza del 500%, mientras que Málaga y Zaragoza alcanzan el 305%, y Barcelona se sitúa en el 275%.

Este aumento no se debe a una revalorización real del suelo urbano, sino a los cambios en el método de cálculo del impuesto y a la subida de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, los más habituales en la actividad promotora.

Una subida en vertical

En una vivienda de obra nueva valorada en 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros actuales, lo que representa una diferencia de 5.184 euros.

Los expertos de EY destacan que este sobrecoste fiscal se suma al conjunto de cargas que soporta la promoción inmobiliaria y termina repercutiendo, directa o indirectamente, en el precio final que paga el comprador.

El informe de Asprima advierte que esta estructura fiscal coloca a España en una situación anómala respecto a los principales modelos europeos, ya que la acumulación de gravámenes municipales vinculados a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva no encuentra equivalente funcional en otros países del entorno.

Baja el porcentaje de propietarios jóvenes

El porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha descendido del 70% en 2005 al 30% en 2025, lo que evidencia la dificultad de acceso en un mercado cada vez más tensionado por el encarecimiento fiscal.

El informe subraya que parte significativa del precio de la vivienda no responde al valor del inmueble, sino a la carga fiscal incorporada en el proceso de producción y adquisición.

Otro de los puntos críticos identificados por EY es la aplicación del coeficiente del 0,15, que termina funcionando como un parámetro generalizado, sin tener en cuenta las diferencias entre mercados locales.

Este mismo coeficiente se aplica tanto en grandes capitales como en municipios donde el valor del suelo ha permanecido estable o ha caído, lo que genera una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del mercado inmobiliario.

El informe describe esta situación como una asimetría fiscal que encarece artificialmente la vivienda nueva y penaliza la actividad promotora, considerada esencial para ampliar la oferta y contener los precios.

Vías de reforma

Para mitigar este impacto, el estudio plantea tres vías de reforma. La primera consiste en permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o bien incorporarlos al valor de adquisición. De esta forma, el impuesto solo gravaría el incremento real de valor del terreno y no los costes necesarios para transformar el suelo.

La segunda propuesta busca introducir una bonificación obligatoria en el impuesto para empresas promotoras y constructoras, siguiendo el ejemplo de la bonificación existente en el IBI. Según el análisis, esta medida equipararía fiscalmente la actividad promotora con otros sectores productivos, donde no se grava como plusvalía pasiva el incremento de valor derivado del proceso de fabricación.

El informe considera que, en la promoción inmobiliaria, el IIVTNU termina gravando parte del proceso de transformación como si fuera una revalorización automática del suelo, ignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformación y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización.

Como tercera vía, el estudio propone que los ayuntamientos puedan declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal y apliquen bonificaciones contempladas ya en la normativa vigente. Esta posibilidad permitiría reducir la carga fiscal sobre la vivienda nueva, lo que podría traducirse en menores precios y facilitar el acceso a la compra, especialmente entre los jóvenes.

La implementación de estas medidas, según los autores del informe, tendría como resultado una reducción del coste final de la vivienda, aliviaría la presión sobre los compradores e impulsaría la oferta en un mercado marcado por la escasez y el encarecimiento.