Unas filtraciones bajo una terraza privada condenan a toda una comunidad a pagar 8.000 euros

La Audiencia Provincial de Navarra ha condenado a una comunidad de propietarios de Pamplona a pagar 7.977,80 euros, más intereses legales, al dueño de un local comercial por los daños causados por unas filtraciones de agua que afectaban a su establecimiento. Además, obliga a la comunidad a ejecutar las obras necesarias para acabar de forma definitiva con el problema.

La clave del caso está en que las humedades se originaban en una terraza de uso privado situada en la vivienda superior, pero el tribunal concluye que el elemento que falló no era propiamente la terraza en sí, sino la capa de impermeabilización situada bajo el pavimento, que forma parte de los elementos comunes del edificio. Por eso, la responsabilidad no recae sobre el vecino de forma directa frente al afectado, sino sobre toda la comunidad.

La resolución revoca así una sentencia anterior del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona, que había rechazado la demanda al considerar que la terraza era un elemento privativo y que, por tanto, la comunidad no debía responder. La Audiencia corrige ahora ese criterio y da la razón al propietario del local.

El local llevaba años sufriendo humedades

Según recoge la sentencia, los problemas comenzaron en el otoño de 2019, después de un periodo prolongado de lluvias. El local comercial, situado en la planta baja del edificio, empezó a sufrir filtraciones de agua en la zona situada justo debajo de la terraza de una vivienda del piso superior.

Cuando el inmueble fue inspeccionado, el perito describió daños importantes. La resolución menciona “los falsos techos caídos en el suelo al colapsar por el peso del agua contenida en el material aislante existente sobre él y las humedades continuadas”. El afectado reclamó entonces tanto la reparación de los desperfectos como una solución definitiva para evitar que el agua siguiera entrando.

En un primer momento, el juzgado entendió que la comunidad no era la responsable porque el agua procedía de una terraza que pertenecía de forma privativa al vecino de la vivienda superior. Sin embargo, el propietario del local recurrió esa decisión y la Audiencia Provincial llegó a una conclusión distinta.

La terraza era privada, pero no todo lo que había bajo ella

La sentencia deja claro que la terraza, como espacio de uso y disfrute, era privativa. De hecho, así constaba tanto en el Registro de la Propiedad como en los estatutos de la comunidad. También figuraba que los gastos de limpieza y conservación de esa terraza correspondían a su propietario.

Pero el tribunal subraya que una cosa es la terraza como anexo privado de una vivienda y otra distinta son los elementos que cumplen una función estructural en el edificio. En este caso, el informe pericial situó el origen del problema en la lámina de impermeabilización colocada entre el forjado del local y el suelo de la terraza. Ese material, según explicó el perito, no se había renovado en muchísimos años y había agotado su vida útil.

A partir de ahí, la Audiencia concluye que esa capa impermeabilizante no puede considerarse un elemento privado, porque su función es proteger la estanqueidad del edificio. Dicho de forma sencilla: aunque la terraza sea de un vecino, la parte que evita que el agua se filtre al resto del inmueble sigue siendo común.

La comunidad responde frente al perjudicado

La resolución añade que la comunidad no aportó pruebas suficientes para demostrar que los daños se debieran a una actuación negligente del propietario de la terraza o a una falta de mantenimiento ordinario por su parte. Por eso, entiende que debe responder frente al dueño del local afectado.

La Audiencia resume su criterio recordando que “la cubierta del edificio (…) no pierde la naturaleza de elemento común”, porque cumple una función esencial: garantizar la estanqueidad e impermeabilización del inmueble. Sobre esa base, condena a la comunidad a pagar los casi 8.000 euros reclamados, junto con los intereses legales, y a ejecutar las obras necesarias para resolver el problema de manera definitiva.

El fallo precisa además que, si la comunidad llegara a acreditar después que el vecino tuvo alguna responsabilidad concreta en la aparición de los daños, podría reclamarle internamente esa parte. Pero de cara al propietario perjudicado, quien debe responder es la comunidad.