La Justicia de Cataluña impide a unos hermanos abrir un bar con terraza en un local heredado: la comunidad de vecinos acordó la prohibición 12 días antes del cambio de titularidad

El sueño de abrir un bar con terraza en el mismo local donde durante años funcionó un taller de motos quedó en suspenso para los hermanos Samuel y Hernan. Heredaron el bajo comercial de su padre tras una larga trayectoria familiar vinculada al barrio. Pero cuando pensaron en transformar parte del espacio, se encontraron con que la comunidad de propietarios había acordado prohibir expresamente ese tipo de negocio, justo días antes de que ellos asumieran la titularidad. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha dado la razón a los vecinos, avalando la validez de la prohibición y confirmando que esas restricciones pesan sobre los nuevos propietarios, incluso aunque no hubieran sido aún inscritas en el Registro de la Propiedad.

La decisión representa un giro para los planes de los hermanos, que alegaban perjuicio económico y una restricción “inaceptable” de su derecho a decidir sobre el destino del local —en el que ya habían planeado incluso la colocación de una terraza en la acera—. Sin embargo, el tribunal ha determinado que la aprobación de los estatutos comunitarios fue legal y que la modificación para vetar actividades como la hostelería, la restauración o los bares con terraza se tomó con las mayorías necesarias y en defensa de la convivencia en el edificio. “Los actores conocían perfectamente el alcance de la prohibición, pues uno de ellos representó en la junta a su padre y votó en contra”, subraya la sentencia, que considera que no pueden ser considerados terceros adquirentes de buena fe.

La resolución sostiene que la limitación no es retroactiva, ya que en ese bajo no se ejercía ninguna de las actividades prohibidas ni existía licencia administrativa para ello. El fallo recalca que la comunidad está legitimada para anticiparse mediante sus estatutos a posibles conflictos, sobre todo cuando —como en este caso— existen precedentes de disputas similares en otras fincas y ciudades, especialmente en torno a los ruidos y molestias nocturnas derivados de terrazas al aire libre. El riesgo, argumentó la comunidad, era claro y compartido por la mayoría de propietarios.

La familia contaba con el ok del Ayuntamiento

Los hechos que condujeron a este conflicto se remontan a una historia de propiedad y expectativa familiar. Higinio había adquirido el local comercial en 2014 y, tiempo después, uno de sus hijos, Hernan, empezó a explotarlo como taller de motos en régimen de arrendamiento. La familia planeaba transformar parte del espacio y orientar la actividad hacia un bar-cafetería con terraza, proyecto que ya contaba con el beneplácito municipal. Sin embargo, el 21 de noviembre de 2019, la comunidad celebró una junta extraordinaria donde se aprobó, por mayoría reforzada, la prohibición expresa del uso de los locales para actividades de restauración, hostelería, cafetería y bar, así como la limitación de los horarios para el resto de locales comerciales.

Apenas doce días más tarde, mediante una escritura pública de heredamiento universal, Higinio traspasó el dominio del local a Samuel y Hernan por partes iguales. Ambos se encontraron entonces con una realidad completamente distinta: los acuerdos, ya aprobados por el 70% de las cuotas, vetaban justo el tipo de negocio que proyectaban y supeditaban la rentabilidad futura del local a otras formas de uso. La familia recurrió ante los tribunales alegando que los acuerdos eran abusivos y desproporcionados, que perjudicaban de forma grave su derecho de uso, y que la limitación solo podría afectar a futuros compradores tras la inscripción en el Registro de la Propiedad.

La batalla judicial atravesó varias instancias. En primera, la sentencia anuló la prohibición de usos pero validó la limitación horaria. La Audiencia Provincial rectificó, afirmando la potestad comunitaria para vetar actividades molestas y anulando la limitación de horarios por exceder las normativas municipales. Finalmente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha cerrado la puerta a cualquier posibilidad de instalar un bar con terraza. El tribunal destaca que los hermanos nunca llegaron a ejercer la actividad vetada ni a obtener licencia oficial para ello, por lo que no ha existido retroactividad lesiva. Además, subraya la especial relevancia de que tanto Samuel como Hernan conocían la existencia y alcance de los acuerdos antes de recibir la propiedad.

Decisión irrevocable

La decisión es irrevocable: no cabe recurso alguno ante un tribunal superior. La sentencia establece que basta el conocimiento del acuerdo para que sean oponibles las limitaciones, incluso a quienes adquieren el inmueble por herencia antes de que la restricción figure en el Registro de la Propiedad, siempre que no se ejerciera la actividad prohibida hasta el momento de la transmisión. Los recurrentes asumirán también las costas del proceso y pierden los depósitos consignados para recurrir, poniendo fin a un litigio que redefine el alcance de los acuerdos comunitarios en Cataluña.

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