España tiene un problema estructural en su mercado inmobiliario, derivado de la existencia de viviendas cuyo uso real no coincide con su titularidad legal. Estas casas han podido heredarse y estar sin adjudicar, ser propiedades compartidas sin reparto efectivo o tratarse de fincas transmitidas de forma informal. En todos estos casos se ha generado una brecha persistente entre quien ocupa, mantiene y paga esas viviendas y quien figura como propietario en el Registro.
El Censo de Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) recoge que en España existen alrededor de 3,8 millones de viviendas vacías, una cifra estructural que incluye inmuebles en distintas situaciones, entre ellas herencias no regularizadas, viviendas sin uso efectivo o activos en conflicto. En este contexto, los operadores jurídicos detectan un aumento de los procedimientos vinculados a la usucapión inmobiliaria, especialmente en este tipo de propiedades.
La usucapión o prescripción adquisitiva, regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil, permite adquirir la propiedad de un inmueble sin necesidad de compraventa, herencia o donación. “Su lógica es reconocer jurídicamente situaciones consolidadas en el tiempo, cuando una persona ha actuado de facto como propietaria”, señalan desde el bufete Marín y Mateo Abogados.
La usucapión, una forma legal para convertirse en propietario
Para que este mecanismo sea válido, la ley exige que la posesión se ejerza en concepto de dueño, es decir, comportarse como propietario asumiendo el uso, mantenimiento y gastos del inmueble.
Además, esa posesión debe ser pública, pacífica y continuada durante todo el plazo legal. En cuanto al tiempo, la normativa distingue entre dos supuestos: la usucapión ordinaria, que requiere buena fe y justo título, con plazos de 10 años si el propietario reside en España y 20 años si está en el extranjero; y la usucapión extraordinaria, que no exige estos requisitos, pero eleva el plazo a 30 años de posesión continuada.
Jorge Martorell Tarazona, abogado y socio de Marín y Mateo Abogados, explica que “quien posee un inmueble durante años como si fuera su dueño puede llegar a convertirse en propietario”. Martorell subraya que este mecanismo está lejos de ser excepcional, ya que “se ven más procedimientos relacionados con la usucapión inmobiliaria de los que podríamos pensar, especialmente en inmuebles heredados no regularizados o propiedades rústicas cuyo uso se ha prolongado durante décadas”.
Regularizar la situación
La usucapión no se limita a viviendas abandonadas. Puede aplicarse a cualquier inmueble, urbano o rústico, incluso aunque esté inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. Lo determinante no es la titularidad formal, sino el ejercicio efectivo y continuado de la posesión en las condiciones que establece la ley.
No obstante, para que la propiedad sea plenamente efectiva frente a terceros, es necesario regularizar la situación. En la práctica, esto implica iniciar un procedimiento legal, habitualmente mediante una acción declarativa de dominio, que permita obtener una resolución judicial y proceder posteriormente a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tal y como señala Martorell, estos casos suelen surgir cuando “durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario”, lo que acaba generando la necesidad de alinear la realidad material con su reconocimiento jurídico.
En un mercado con un volumen relevante de vivienda vacía o jurídicamente bloqueada, “la usucapión se consolida como una herramienta clave para ordenar la titularidad, resolver conflictos enquistados y aportar seguridad jurídica a situaciones que llevan años consolidadas en la práctica", señalan desde el bufete de abogados.
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