Dejar en herencia casas familiares y otros bienes inmobiliarios singulares a varios herederos puede disminuir su valor

Dejar en herencia bienes inmobiliarios de carácter singular a varios herederos genera, en muchas ocasiones, problemas y desacuerdos entre ellos que pueden hacer, incluso, que esa herencia pierda valor. En estos casos hacer particiones equitativas con las que todas las partes se queden conformes es “complicado”, reconoce Abel Marín, abogado y socio del bufete Marín & Mateo Abogados.

En la categoría de bienes inmobiliarios de carácter singular entran casas familiares, talleres o fábricas que antes eran muy productivas y ubicadas en polígonos que ahora están abandonados. En esta modalidad también se incluyen tierras de cultivo extensas, pero poco lucrativas y cuya valoración no es fácil de gestionar.

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Abel Marín pone el ejemplo práctico de una vivienda situada en una parcela de 5.000 metros cuadrados de suelo rústico. En este tipo de casos, los bancos no conceden hipotecas para su compra debido a su situación. Además, si está construida en los años 80 y ampliada gradualmente, la inversión en materiales realizada puede superar el medio millón de euros. A todo ello se suma que el catastro la puede valorar en un millón de euros. A pesar de todo ello, “su precio de venta es difícil de determinar, ya que no hay viviendas similares en la zona”, reconoce el abogado.

La dificultad de formar lotes equitativos

Activos como este, “pueden generar conflictos significativos entre los herederos al intentar formar lotes equitativos. La situación se complica si el bien singular representa la mayor parte del valor del caudal hereditario, llevando a la proindivisión o copropiedad, con sus problemas inherentes”, explica Marín.

Otro problema se plantea, a juicio del abogado, al solicitar la intervención de expertos en la evaluación de su valor de mercado, cuyo criterio puede ser subjetivo y variar significativamente en función del encargado: “Estos inmuebles acostumbran a traer muchos problemas”. Por ello, “su venta puede llegar a complicarse”, además, “esta dificultad para convertir estos activos en líquido puede ser un punto de fricción entre los herederos que prefieren efectivo”.

Las alternativas

Marín apunta que la formación de lotes equilibrados podría ser una buena propuesta inicial, de forma que todos los herederos reciban una parte equitativa del patrimonio; sin embargo, confiesa que lograr esta equidad “se torna complicado” cuando entra en juego un bien singular: “Dividir un inmueble histórico entre varios herederos sin disminuir su valor es casi imposible”, incide.

Ello es debido a que muchos herederos acaban recurriendo a la llamada proindivisión, gracias a la cual todos acaban poseyendo una parte proporcional del bien. “Los principales inconvenientes de esta práctica vendrían cuando una de las partes quiera vender su parte mientras otro prefiera mantener el bien por motivos sentimentales o estratégicos, dando lugar así a conflictos y desacuerdos”, argumenta el abogado.

Para evitar problemas los problemas que puedan surgir entre los herederos y facilitar la gestión de las herencias, Abel Marín recomienda contar con asesoramiento de expertos y, en caso de que sea posible, mediadores profesionales que permitan llegar a acuerdos previos y que entren en juego figuras como los peritos independientes.