La declaración de zonas tensionadas no logra rebajar la presión en el mercado del alquiler: la oferta sigue retrocediendo mientras la demanda se dispara

La crisis de acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos españoles, que notan la falta de opciones disponibles a precios asequibles tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler. En la búsqueda de soluciones a este problema, el último informe del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro señala los intentos de regulación del Gobierno como un factor que promueve el encarecimiento de las rentas en lugar de aliviar la carga que suponen sobre los inquilinos.

La plataforma inmobiliaria, a la que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha propuesto una multa de 3,6 millones de euros recientemente por prácticas que vulneran gravemente los derechos de los consumidores, considera que la declaración de zonas tensionadas para el alquiler ha resultado en una presión nunca antes vista sobre la demanda y una contracción de la oferta. Barcelona, Guipúzcoa y Vizcaya encabezan la lista de regiones con más competencia entre inquilinos y una caída sostenida en el número de viviendas disponibles. El fenómeno se extiende por varias provincias con regulación de precios, marcando un escenario de escasez consolidada en el mercado inmobiliario español.

De acuerdo con el último Barómetro del Alquiler patrocinado por la compañía inmobiliaria, la aplicación de las zonas tensionadas tenía como meta contener la escalada de precios y facilitar el acceso a la vivienda, pero los datos muestran una realidad opuesta. La oferta de viviendas en alquiler sigue en retroceso y la presión sobre los inquilinos alcanza niveles récord, especialmente en Barcelona, donde cada inmueble que se incorpora al mercado atrae a 444 interesados en solo diez días. Girona se posiciona como la segunda provincia con mayor presión, con 140 contactos por casa anunciada.

Se reduce la nueva oferta

El estudio advierte que saldrán al mercado 21.220 viviendas menos que el año anterior, situando la cifra total de inmuebles alquilables en 696.118 para todo el país. Esta reducción se suma a la experimentada en 2024, cuando la oferta cayó en otras 96.512 unidades, una tendencia que afecta tanto a grandes capitales como a provincias con demanda creciente. La reducción será particularmente significativa en Guipúzcoa y Vizcaya, donde se prevé una contracción del 23,5% y del 17,3% respectivamente respecto al parque disponible el año anterior.

El caso de Barcelona ilustra el desequilibrio que caracteriza el mercado español del alquiler. Debido a su condición como provincia más cara del país, con un alquiler medio mensual de 1.654 euros, la demanda sigue superando cualquier intento de regulación. Ni la estabilización reciente de los precios ni el tope introducido por la nueva ley han logrado frenar el interés: la provincia prevé perder en 2025 hasta 7.330 viviendas en comparación con 2024. Este ajuste no se limita al área metropolitana, sino que alcanza también a Girona y Tarragona, donde la competencia entre inquilinos supera los 90 interesados por vivienda en el corto plazo. Detalló que el fenómeno se repite en zonas portuarias, turísticas y metropolitanas con altos flujos migratorios internos.

El precio medio, por provincias

A nivel nacional, el precio medio del alquiler se sitúa en 1.187 euros, según el Barómetro del Alquiler. Doce provincias superan ya los 1.000 euros mensuales, entre ellas Baleares (1.648 euros), Madrid (1.590 euros), Guipúzcoa (1.480 euros), Vizcaya (1.312 euros), Málaga (1.275 euros), Las Palmas (1.133 euros), Valencia (1.131 euros), Santa Cruz de Tenerife (1.090 euros), Álava (1.040 euros), Navarra (1.025 euros) y Alicante (1.002 euros). El incremento registrado en el tercer trimestre de 2025 fue del 2,3% respecto al trimestre anterior y del 6,3% en la comparación interanual. Zamora (+11,4%) y Asturias (+10,8%) encabezan el crecimiento interanual de los precios.

Las medidas implementadas en el marco de las zonas tensionadas no han logrado revertir la escasez. Al contrario, la presión de la demanda supera el alivio previsto por la limitación de precios. En el tercer trimestre de 2025, la presión se ha moderado a nivel nacional, bajando de 141 a 136 interesados por vivienda, aunque el balance es desigual por provincias. Todas aquellas que han sido declaradas zonas tensionadas experimentan una demanda en alza. Además, la contracción relativa de la oferta es especialmente aguda en las provincias del norte y noreste peninsular.

El Observatorio del Alquiler advierte de que la intervención regulatoria sobre los precios ha desincentivado la oferta y acentuado la competencia por cada vivienda disponible. La estabilización reciente de los precios no se ha visto acompañada de una mejora en el acceso a la vivienda; por el contrario, la presión sobre el mercado ha alcanzado niveles máximos y la proyección para el próximo año presenta un horizonte con menos inmuebles y precios elevados. Frente a este escenario, el acceso a la vivienda en alquiler continuará siendo un desafío para la mayor parte de los inquilinos, mientras las zonas tensionadas concentran los mayores desequilibrios del país.