Los portales inmobiliarios inflan el precio de la vivienda: los anuncios superan un 44% el valor real de compra ante notario

Los anuncios de viviendas en venta publicados en portales inmobiliarios como Fotocasa e Idealista muestran precios hasta un 44% superiores a los valores medios declarados ante notario. Esta diferencia se ha disparado en los últimos años si se tiene en cuenta que en 2021 era del 12%, lo que “dificulta la evaluación real del encarecimiento del mercado y la posible existencia de una burbuja”, según un informe elaborado por UVE Valoraciones.

Los autores del estudio explican que mientras los índices de precios unitarios basados en precios de oferta (Fotocasa e Idealista) y el índice de importes unitarios del INE, elaborado a partir de datos notariales, registran alzas acumuladas de entre el 37,5% y el 39,4%, los índices que reflejan precios declarados de compraventa, tasaciones e hipotecas (Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, Notarios, Registradores, INE en hipotecas) muestran incrementos más moderados, entre el 26% y el 29%.

El estudio señala que el índice elaborado por el INE a partir de datos de los notarios es el que mejor refleja la evolución real del mercado. Este índice muestra una subida del 39,39% en los precios unitarios desde 2021, aunque los precios medios de las viviendas -teniendo en cuenta la reducción del tamaño medio de las compradas- crecen a un ritmo más contenido, entre el 30% y el 35%.

Esta diferencia se explica por la disminución de superficie media de las viviendas adquiridas, ya que los compradores se han visto obligados a optar por inmuebles más pequeños ante el aumento de precios y tipos de interés.

Una brecha de hasta el 32%

El informe incide en que la diferencia entre los precios anunciados en Fotocasa y los registrados ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025, una brecha que es debida, en parte, porque los portales de oferta ponderan los datos según el número de anuncios y no por zonas geográficas. Esta fórmula da mayor peso a las provincias más caras, donde las ofertas han aumentado relativamente más desde 2021. En cambio, las compraventas han crecido con mayor intensidad en las provincias más asequibles, lo que reduce el precio medio registrado por notarios y registradores.

Los datos indican que el importe medio de las hipotecas ha aumentado entre un 17% y un 20%, mientras que las valoraciones de tasación han crecido un 31%, también con ligeras desviaciones respecto a los precios declarados.

Vivienda vs IPC

Entre el primer trimestre de 2021 y el segundo de 2025, el IPC se ha incrementado un 21,36% y el PIB nominal, un 45,06%, recoge el informe. Explica que a pesar de la percepción de encarecimiento, los precios de la vivienda han evolucionado en línea con la economía general desde 2021. Sin embargo, desde mediados de 2023 se observa un incremento significativo de los precios de las viviendas: entre el segundo trimestre de 2024 y el segundo de 2025, los precios unitarios, según el INE, subieron un 12,7%, mientras que el PIB nominal lo hizo sólo un 5,8%.

Este cambio de ritmo no implicaría por sí solo la conclusión de la existencia de una burbuja, reconocen desde UVE Valoraciones, pero sí una tensión creciente en determinados mercados locales que podrían desembocar en burbuja en dos o tres años si se mantienen las diferencias entre crecimiento de precios y economía general al mismo ritmo que durante el último año.

A juicio de Germán Pérez, presidente de UVE Valoraciones, es necesario analizar los datos con “rigor” antes de hablar de una posible burbuja porque los precios de la vivienda están subiendo, aunque no con la intensidad que percibe el mercado.