Desinversión masiva en vivienda de los fondos buitre: “Es una oportunidad histórica para miles de familias, el precio toca techo”

Informamos la semana pasada de que los fondos buitre parecen haber saciado su ambición por la vivienda de los españoles y empiezan a quitárselas de encima, temerosos de que la situación por ellos mismos alimentada está a punto de explotar. El contexto es que mayoritariamente compra el inversor -datos oficiales-, quien ya tiene propiedades, uno o varios techos, y devuelve al mercado a precio desorbitado. Y quién sin apenas uno solo puede permitirse esa reventa, pese a los datos macro de los que saca pecho el Gobierno.

En el último año, cerca de un 60% de los inmuebles se pagó a tocateja, y solo un 14% estaba destinado a primera vivienda. En el primer trimestre de 2025, un 20%, uno de cada cinco, ha sido comprado por extranjeros, con británicos, marroquíes y alemanes a la cabeza. Según la institución financiera UBS, Madrid registra el mayor crecimiento de precios entre todas las ciudades analizadas en el mundo, por encima de Miami, Tokio o Zúrich. La entidad califica que el riesgo de burbuja es aún mayor que en Londres o París.

El empresario José Elías, una de las mayores fortunas de este país, sostiene que “en Madrid están pasando cosas muy raras” que a él personalmente empiezan a darle “miedo”. Pese a no tener apuro económico alguno, Elías, que empezó desde abajo, no suele perder la perspectiva de quien sigue ahí, y con cada vez más problemas para prosperar. “Vas a buscar un piso y ves millón, millón y medio. Por un piso... Y digo, ¿cómo haces para vivir ahí? Es muy loco, ha subido muchísimo. (...) Y piensas que cómo se sostiene esto, qué sueldo tienes que tener".

25.000 viviendas

En concreto, y de vuelta al comienzo, estos grandes fondos -Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison- han iniciado la venta o la recapitalización de más de 25.000 casas en España, por un valor de más de 5.000 millones de euros. Se trata de una de las mayores reestructuraciones residenciales de la última década e impulsará la oferta en un momento de escasez, lo que debería traducirse en una caída de los precios. Solo en el parque del alquiler, estos fondos poseen un 8% del total en nuestro territorio.

El Gobierno ha tenido parte de culpa en este movimiento favorable para el ciudadano. La nueva regulación ha llevado a numerosas localidades a solicitar el tope de la subida del precio del alquiler, lo que reduce la rentabilidad de la cartera inmobiliaria de esos fondos. Ricard Garriga, CEO de Trioteca, apuntó a Infobae de que “la inseguridad jurídica y el intervencionismo expulsan a los grandes propietarios del mercado”, llevando a una desinversión masiva. Esto abre la posibilidad de que muchos españoles se liberen del alquiler y opten a la compra.

“No debemos esperar milagros”

No obstante, Garriga anticipó que “no debemos esperar milagros” en relación con los precios ya que el número de viviendas que venderán los fondos es residual frente a la “enorme” demanda existente. Hasta que esto suceda, 2025 terminará como un año al alza, afirman los analistas, con más de 750.000 compraventas, y un incremento de precios entre el 4% y el 8%, hasta rozar los 2.000 euros el coste del metro cuadrado de media.

Montse Cepedosa, quien ha dedicado 27 años de su vida a la banca, 17 de ellos como directora de oficina, es hoy una de las voces con más influencia en materia de hipotecas. En sus canales en redes sociales, ha sumado su criterio acerca de esta noticia: “Esta desinversión masiva puede ayudar a regular el precio de la vivienda, es una oportunidad para miles de familias, que podrán acceder del alquiler a la compra”. A su juicio, “la nueva regulación en materia de alquiler y la poca rentabilidad que deja ya, han sido las causas principales”. “Ojo -termina- porque la mayoría están en Madrid. Parece que el precio toca techo”.