En 2013 la Comunidad de Madrid a través del ya extinto Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) llevó a cabo una polémica venta de viviendas sociales que dejó consecuencias irreparables para las muchas personas y familias que disfrutaban de estos inmuebles.
Dos años antes, en 2011, Antón (nombre ficticio) y su esposa habían firmado un contrato de arrendamiento de una de estas viviendas localizada en Móstoles, con garaje y trastero vinculados. El acuerdo, enmarcado en el régimen de vivienda de protección oficial, les garantizaba la posibilidad de adquirir el inmueble en un plazo de siete años, abonando un precio prefijado y con la ventaja de descontar la mitad de las rentas ya pagadas.
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Sin embargo, la decisión tomada por el IVIMA en 2013 truncó totalmente sus planes. 2.900 viviendas y cientos de anejos fueron vendidas a la sociedad mercantil Encasa Cibeles. Entre ellas estaba la casa de los afectados, en la que pudieron vivir hasta 2016 cuando la promotora privada firmó un nuevo contrato de arrendamiento sobre su casa con terceros, lo que llevó a su desalojo y frustró de hecho la opción de compra que expiraba en 2018.
La venta fue nula
La venta realizada por la Comunidad de Madrid no tardó en ser cuestionada por los tribunales y en 2018, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 29 de Madrid declaró la nulidad de la operación al considerar que la justificación de la innecesariedad de las viviendas públicas resultaba insuficiente.
Años más tarde, esa decisión quedó ratificada por el propio Tribunal Superior de Justicia y, finalmente, en 2021 se consolidó la firmeza de la nulidad con efectos generales, alcanzando a todas las promociones afectadas.
Sin embargo, la restitución jurídica de las viviendas llegó demasiado tarde para Antón, que ya había perdido hace cuatro años la oportunidad de ejercer la compra. Esto le llevó a presentar en septiembre de ese año una reclamación de responsabilidad patrimonial contra la Comunidad de Madrid.
La pérdida de oportunidad de convertirse en propietario
Entre sus argumentos, alegaba que el desalojo derivado de una venta posteriormente anulada le había causado un perjuicio cierto: la pérdida del derecho a adquirir una vivienda pública en condiciones ventajosas. Por ello, solicitaba ser indemnizado en especie, con la entrega de un inmueble equivalente en Móstoles o sus alrededores, o bien que se le repusiera en un contrato de arrendamiento con opción de compra en términos análogos. Subsidiariamente, pedía una compensación económica por la pérdida de oportunidad de convertirse en propietario.
La Comunidad de Madrid se mantuvo en su línea y rechazó la petición en primera instancia, sosteniendo que no se daban los requisitos esenciales para la responsabilidad patrimonial. Defendió que el daño alegado no era antijurídico, que no existía un nexo causal directo entre la actuación administrativa y el perjuicio, y que, en cualquier caso, la acción estaba prescrita.
Además, recalcó que el demandante no había acreditado haber manifestado su intención de ejercitar la opción de compra dentro del plazo contractual ni disponer de los medios para ello.
Se rompió el nexo causal
El caso acabó desembocando en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid que ha cerrado el litigo con una resolución desfavorable para el demandante. Tras analizar los antecedentes y valorar los argumentos de ambas partes, la Sala ha acabado concluyendo que no concurrían los requisitos exigidos para declarar la responsabilidad patrimonial de la Administración.
El punto clave fue la pérdida de la condición de arrendatario de Antón en 2016, cuando Encasa Cibeles formalizó un nuevo contrato con terceros sobre la misma vivienda. Para los magistrados, ese hecho rompía el nexo causal entre la actuación administrativa —la venta anulada— y el supuesto daño, ya que cuando llegó el momento de ejercitar la opción de compra en 2018, el actor ya no ocupaba legalmente el inmueble.
El tribunal también subraya que no había constancia documental de un desalojo judicial ni de que el demandante hubiera emprendido acciones legales inmediatas para preservar su derecho. Además, ha recordado que la responsabilidad patrimonial no convierte a la Administración en una aseguradora universal de cualquier perjuicio, sino que requiere un daño efectivo, evaluable y antijurídico, directamente vinculado con la actuación pública. En este caso, la Sala entiende que la imposibilidad de comprar la vivienda no derivó directamente de la actuación administrativa, sino de la pérdida previa de la condición de arrendatario.
En consecuencia, el fallo ha desestimado íntegramente el recurso interpuesto por el afectado con la venta ilegal de su vivienda de protección oficial y ratifica la negativa de la Comunidad de Madrid a indemnizar al demandante.
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