Vivienda nueva vs. de segunda mano: qué considerar antes de comprar una casa este 2025

La crisis de la vivienda es una realidad en España, y la viven sobre todo quienes se enfrentan a la búsqueda de una casa asequible dentro del mercado inmobiliario. En un momento en el que los precios no paran de subir, y que cada vez hay menos oferta, muchas personas se debaten entre optar por una casa de obra nueva o decantarse por una vivienda de segunda mano. Y es que ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes, y todo depende de las necesidades, expectativas y presupuestos del comprador. Este año, elegir entre estos dos tipos de propiedades se ha vuelto especialmente complicado.

En términos generales, los precios del parque inmobiliario en España han subido considerablemente, sobre todo los de la obra nueva. Según datos de Redpiso, el precio medio de una casa de nueva construcción en el país está en torno a los 2.528 €/m², lo que supone un 44% más que una vivienda de segunda mano. Si nos fijamos únicamente en el precio, las viviendas de segunda mano son una opción más económica, sobre todo en áreas menos céntricas y a las afueras de las grandes ciudades.

Sin embargo, las viviendas de obra nueva son también una opción atractiva para aquellos que buscan propiedades modernas, con una construcción que cumpla con las normativas más recientes en términos de eficiencia energética y diseño. Una de las ventajas clave de las viviendas nuevas, según señalan desde el Grupo Mayfo, es su estado de conservación: al no haber sido habitadas antes, no requieren reformas, lo que puede suponer un ahorro en cuanto a gastos adicionales. Además, las viviendas de obra nueva suelen estar ubicadas en zonas de expansión, menos céntricas, pero que pueden tener más disponibilidad de espacios y una proyección de revalorización a futuro.

Ubicación y precio: las claves de la vivienda de segunda mano

Una de las principales razones por las que muchos compradores optan por viviendas de segunda mano es su ubicación. Lo más probable es que estas propiedades se encuentren en barrios ya consolidados, con una infraestructura más establecida y en zonas con más oferta de servicios cercanos. Así, es una opción muy atractiva para quienes desean vivir en el centro de la ciudad o en áreas con más vida urbana.

La diferencia de precios también varía según la localización. En Madrid, en zonas como Alcobendas, la brecha entre vivienda nueva y usada es de 32% aproximadamente, mientras que en localidades como Parla la diferencia es apenas del 3%.

En lo referente al precio, la opción de segunda mano sigue siendo la preferida por muchos, sobre todo por aquellos con un presupuesto más ajustado. Esas casas suelen ser más asequibles debido a su antigüedad y a que, en muchos casos, los compradores pueden negociar con el vendedor para que baje el precio de venta.

Pero este ahorro puede eclipsarse con los gastos asociados a reformas que pueda necesitar la vivienda. Muchas propiedades antiguas requieren trabajos de mantenimiento, como la renovación de instalaciones eléctricas o de fontanería, así como la mejora de la eficiencia energética, lo que puede aumentar el gasto a largo plazo.

Eficiencia energética y personalización: características de una casa de nueva construcción

Otra de las características en las que más se fijan ahora los que quieren tener una casa en propiedad es, precisamente, la eficiencia energética. Las viviendas de obra nueva están diseñadas para cumplir con las normativas más estrictas en cuanto a consumo de energía. Esto puede significar un ahorro en facturas como la calefacción o la electricidad. En este sentido, las viviendas de segunda mano suelen encontrarse en desventaja debido a sus sistemas de aislamiento y consumo energético menos eficientes.

Por otro lado, las viviendas de obra nueva permiten a los compradores personalizar ciertos aspectos del diseño, algo que no es posible con las propiedades de segunda mano, a no ser que hagas una reforma. Pero esta opción también suele suponer un precio más elevado, lo que hace que muchos compradores prefieran alternativas más económicas, aunque no se puedan personalizar.

El coste de la compra también se ve influido por los impuestos que se aplican a cada tipo de propiedad. Mientras que la compra de una vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10%, en la compra de una casa de segunda mano se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.

Al final, a decisión entre una vivienda de obra nueva o de segunda mano dependerá, en gran medida, de las prioridades del comprador:

• Si se busca una propiedad lista para entrar a vivir, con un diseño moderno y una ubicación más accesible, la obra nueva podría ser la opción correcta.
• Y si se prioriza la ubicación céntrica, un precio más bajo y no hay problemas con tener que realizar alguna reforma, una vivienda de segunda mano podría ser la elección adecuada.