Qué es el valor catastral de una vivienda y cómo se calcula

El valor catastral de una vivienda es un concepto clave en el sistema tributario español, ya que a menudo es utilizado para calcular diversos impuestos. Este valor, fijado por el Catastro, no corresponde necesariamente al precio de mercado de la vivienda, sino que se determina a partir de una serie de parámetros objetivos establecidos por las autoridades locales.

Como explican desde el Portal online de la Dirección General del Catastro, el valor catastral es una cifra administrativa asignada a cada propiedad inmobiliaria, determinada según los criterios establecidos en la Ponencia de Valores del municipio correspondiente. Es decir, es la tasación monetaria que la administración hace de cada bien inmueble.

El cálculo se realiza teniendo en cuenta varios factores y la cifra resultante sirve para determinar la capacidad económica del propietario, de ahí que se utilice para determinados cálculos fiscales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el que grava la renta de las personas físicas (IRPF), en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o en el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Según el Catastro, el valor catastral de un inmueble no debe ser superior a su valor de mercado. Para asegurar que esto se cumpla, se ha establecido un coeficiente de referencia del 0,5, el cual se aplica en el momento de aprobar la Ponencia de Valores del municipio. Este coeficiente permite ajustar el valor catastral de manera que esté alineado con el valor real de mercado.

Además, en el caso de los inmuebles cuyo precio de venta está limitado administrativamente (por ejemplo, viviendas protegidas), el valor catastral no puede superar el precio máximo fijado por las autoridades. Esto garantiza que el valor catastral se mantenga en niveles coherentes con los precios establecidos por las regulaciones, evitando así una sobrevaloración en estos casos específicos. Además, hay que tener en cuenta que el valor catastral puede actualizarse anualmente mediante coeficientes aprobados en las Leyes de los Presupuestos Generales del Estado.

Para calcular el valor catastral de un inmueble, se tienen en cuenta los siguientes factores:

1. Ubicación: La localización del inmueble y las condiciones urbanísticas que afectan al terreno, así como su capacidad para producir.
2. Construcción: El coste de ejecución de las obras, los beneficios de la contratista, los honorarios profesionales, los impuestos relacionados con la construcción, el uso, la calidad, la antigüedad del edificio, y su valor histórico-artístico u otras características especiales.
3. Promoción inmobiliaria: Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial en la promoción del inmueble, o factores equivalentes en caso de no haber promoción.
4. Factores del mercado: Las condiciones del mercado inmobiliario, incluyendo el valor del terreno, la construcción y los gastos de promoción.

El valor catastral de una vivienda no es de dominio público, sino que está catalogado como información protegida. Es decir, que no todo el mundo lo puede consultar, y solo el titular catastral puede acceder a él. Como explican desde el portal web de educación financiera de BBVA, existen distintas vías para conocer el valor catastral de nuestro inmueble, entre las que se encuentran:

• Consultando el último recibo del IBI, ya que suele venir especificado en él.
• Accediendo a la Sede Electrónica del Catastro, en la que se podrá solicitar gratuitamente una certificación descriptiva y gráfica.
• Llamando a la oficina del Catastro, en la que se facilitará este dato, previa identificación. 
• Acudiendo, presencialmente, a la oficina del Catastro o al Ayuntamiento, en los que, tras identificarse como titular de la vivienda, se podrá obtener su valor catastral.